苏州别墅市场简报资料文档.pptVIP

景观设计： 以两座名山为景观主轴:一条是人文景观轴线：灵岩塔影、乾隆御道、石屋、古井;一条是自然景观轴线：开放式坡地、香樟林、生态绿地、迤逦水景等，将国际化的生活品质和国际级的生活形态引入人文山水中。 客源分析： ?? 天邻风景定位在国际化山水别墅。灵岩山、天平山三面环抱，风景优美，暗合中国传统风水之说，极得经营生意的企业家首肯。 天邻风景的国际化更是深得民营企业家的认同。近距苏州新区和外国语学校，一批海外人士的置业定居，将形成国际社区的居民基础；联手著名星级酒店，提供国际风行的酒店式物业服务；苏州罕见三会所设施，倡导国际化健身康居理念；国际性的社区文化，尤其是紧跟国际潮流的商业沙龙，将对民营企业家们的事业人生不无裨益，尤其是本地的民营企业家。 另外的少数为港台人士。 【天伦随园】 项目概况： 位于木渎金山路51号（天平大酒店对面），至新区5分钟，至观前街15分钟车程。总共占地130亩，总建筑面积2.5万平米。计划分三期完成，共开发64幢别墅。 开发次序： 现在进行一期建设，共19幢独立中式别墅，一房一价，总价500-700多万，带精装修。建筑面积在350平米到460平米之间。目前天伦随园一期工程进展顺利，已经进入收尾阶段。销售速度比较平稳，平均每月一幢的节奏在向前推进。目前还未开盘的前提下，一期还剩6幢，前景可谓乐观。 【甪直板块】――临水人家的静谧后院 有水的地方，总是更让人有一种想要留下来的冲动。所以，甪直板块的兴起，不仅在于它有着深厚的江南水乡的风情，还在于一个金澄湖，临水别墅更触发了人们亲近自然生活的欲望，将生活与自然完美的融释在一起。 分析： 亲水别墅是该板块最大的特色，便利的交通，已是这个原本看来很远的乡郊拉近到人们的面前。其主力消费人群为台湾及上海的投资型及度假型客户，故实地察看时发现各小区大多人气不旺，而物业公司也疏于管理。尤其是澄湖片区产品在规划设计及施工品质上均显粗糙，乏善可陈。 【澄湖御墅】 项目情况： 位于甪直古镇的澄湖畔，毗邻周庄、同里。距苏州仅20分钟车程，距上海也不过40分钟，经苏州工业园区到古城15分钟。周边优美自然环境，坐享406万平米湖景。项目总占地700亩，据规定0.2低容积率。 开发次序： 澄湖御墅是鸿运家园继一、二期193栋后的高品质力作，逾20万平米的土地上规划了119栋别墅。 其中独立别墅占地多到900-1000平米，单价6000元/平米,临湖位置达7000元/平米，主力面积300平米，主力总价250万左右，临湖部分做到458平米；联体5000元/平米,户型面积为228平米，总价120万元。目前剩余11套独立和6套联体。 可以看出，独立推出103套，销售90%，而双拼只推出16套，仅售60%。双拼去化比较难。 228 458 302 329 308 304 352 建面 双拼 F E D C B A 户型 三期户型配比 客源分析： 部分别墅是根据业主喜好定制的。 鸿运家园前两期70%的住户来自台湾，有在上海、苏州等地投资办厂的台商，有台湾的普通民众、政界名流。据统计鸿运家园别墅内这几年陆续住进了台湾14个退休将领，非常引人瞩目。 台湾人主要做度假。 第三期主要在本地推广，主要是区域消费，苏州人中50%是做投资；同时有30%是前两期的老客户介绍。 因此，度假和投资型比重大的前提下，小区入住率不高。前两期设计感觉陈旧，缺乏新意。 建筑特色： 提出“山水之间、园林府第”的概念正是要把姑苏园林的特色进一步延伸，力图打造出真山真水之间的吴中园林人居， 另外于江枫园、寒舍等中式园林的是，随园是装修都是中式风格，而后两者是外为中式，内部装修为现代洋化。 苏州别墅市场六大区块 甪 直 木 渎 古城区 环太湖 相 城 金鸡湖 以苏州园林为特色,营造曲径通幽的意境,是对高尚生活、人生情趣的一种体现。必定开创出天价产品。 多走中档路线，产品结构主要为联体及独栋。随着景区的治理，特色的别墅区日趋形成。 以特有的山水风光,休闲配套设施的设立，出现豪宅类的山地精品别墅，以休闲度假为主。 基础配套及交通的改善将使区域价值得到大幅提升。该区域正处于建设开发热潮，有较高投资价值。 以园区的湖景及高标准基础设施，成为苏州本地和外来投资客的理想栖居之地。别墅多以居住为主。 大多集中在312国道的乡镇内.由于乡镇发展速度和力度为下游水平,因此别墅发展较早、较缓慢. 阳澄湖 园区 太湖 木渎 新区 4800 4016 6200 4500 6000 4575 7750 6000 8500 10500 6133 14000 独栋 双拼 联体 四、苏州区块的价格分布 (1)独栋比较：新区太湖园区阳澄湖木渎 独栋均价8000元以上的别墅主要集中在新区周边、太湖区及园区。新区周边别墅主要打造的是古典园