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（一）采用假设开发法评估待估宗地价格 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本次估价采用假设开发法中的现金流量折现法来测算。以估价时点为起始点,将开发完成后价值、发生的有关费用选取合适的折现率折现到估价时点进行计算。 基本公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费 测算过程为：研究确定开发方案、销售方案及折现率,测算开发完成后价值、后续必要支出，最后求得待开发房地产价值。具体过程如下： 1.估价对象利用方式分析 根据委托方提供的宗地使用规划设计要点如下:宗地使用性质为二类居住兼容商业金融业，容积率为≤3.5，建筑密度为≤40%,建筑控高≤80米，小车位：商业按1.0-1.5个/100平方米建筑面积，住宅按0.8-1.2个/100 待估宗地土地用途为二类居住兼容商业金融业，面积适中。宗地周围的土地利用类型主要是住宅、商业。根据估价人员掌握资料及对当地房地产市场进行认真调查、详细分析，并结合合法使用及最高最佳使用原则，考虑该地块的法定用途、区位和未来发展趋势，确定待估宗地以如下土地利用方式进行测算：根据规划，估价时设定容积率为3.5（为地上容积率）,建筑密度为40%。地上建筑面积为66973.80平方米。规划可用作商铺的建筑面积为2210平方米;公配面积按建筑面积的1.5%计算，为1004.61平方米;住宅建筑面积为63759.19平方米。小车库设在地下负一层，该部分建筑面积不计入地上容积率。小车位：商业按1.0个/100平方米建筑面积，住宅按1.2个/100平方米建筑面积。根据规划共可建小车位的个数为789个（其中商业23个，住宅766个），每个小车位建筑面积为25平方米，因此，地下车库总建筑面积为19725平方米。整个开发项目的建筑面积为86698.80平方米。 2.预计开发期 根据待估地块工程建设规模和设定的土地开发程度(宗地红线外五通,红线内场地平整)参照当地类似规模住宅小区的建设周期,预计该工程需2年时间完成开发投入使用,故确定其建设周期为2年，从估价基准日2009年03月16日起至2011年03月15日止。销售期为1.5年，从项目施工建设完成开发前半年开始，即自 3.确定折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，体现了资金的利率和开发利润两部分。具体折现率确定需按下式计算： 折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率 =2.25% + 11% + （-0.7%）= 12.55% = 15%（精确到个位） 其中：安全利率取银行存款一年期利率为2.25%，风险报酬包括经营风险和财务风险，通过对项目融资的财务风险和现阶段房地产经营风险情况分析，将财务风险报酬率定为6 %，经营风险报酬率定为7%，则该房地产投资的风险报酬率为6 % + 7 % = 13%， 2009年通货膨胀率为-0.7%。 4.确定总开发价值 （1）用市场比较法确定住宅销售均价（略） （2）采用收益还原法（或市场比较法）确定商铺销售价值（略） （3）采用市场比较法确定车位价值（在深圳等没有明确规定车位可以公开交易的地方，建议用收益法对车位进行测算，作为参考，下面列举用市场法对车位价值进行测算的案例） 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法估价基本公式：比准价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 较实例选择 实例A：位于XXX。有308、312、325、323、340 等5 路公交经过，并设有公交站点，区域内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”。生活服务设施较齐全，套型设计合理，建筑朝向向南，通风好，由物业管理公司实施管理，建筑年代为2007 年6 月， 2009 年3 月车位的销售均价为9.4 万元/个。 实例B：位于XXX。周边有303、305 等2 路公交线路,并设有公交站点。区域内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，生活服务设施较齐全，套型设计合理，建筑朝向向南，通风好，由物业管理公司实施管理，建筑年代为2008年7 月， 2009 年3 月车位的销售均价为10 万元/个。 实例C：位于XXXX大厦。有2 多路公交经过，并设有公交站点，区域内