古城新苑营销方案.ppt

重要 渠道三：DM单 渠道描述： 目前营销推广最为常用的推广手段之一； 成本较低，能在短时间内增加来电来访量； 销售信息直达项目目标客户，针对性较强； 以文字为信息传达载体，客户不能直观了解； 作为项目推广的辅助媒体； 建议长期发布。 * 重要 渠道四：户外 渠道描述： 营销推广最有昭示性的推广之一； 销售信息直达项目目标客户，针对性较强；持续性较长 作为项目推广的辅助媒体； 建议选择口岸较好的户外作为项目形象昭示发布。 成本较高 * 重要 渠道四：电影城片头 渠道描述： 营销推广最有昭示性的推广之一； 销售信息直达项目目标客户，针对性较强；持续性较长 作为项目推广的辅助媒体； 建议选择口岸较好的户外作为项目形象昭示发布。 成本较高，不可过多投入 * 在售楼部内摆放一些古西域的装饰物，让来访的客户一旦进入售楼部情不自禁的被这种浓浓的文化氛围所感染。 异域风情的古画像 现场展示建议 * 现场展示建议 古城=仿古 西域风情的古城与江南古城由于地域之间的差异，绝不能等同起来，否则就会让人有种不伦不类的感觉 因此我们建议：户外大牌、项目围挡采用 西域风情的设计会让项目与当地的文化更加吻合！ 严重错误 * 项目现场展示 互动投影 * 项目现场展示 3D街画 * 项目现场展示 3D街画 * 注：本方案后面的几种项目展示推广方式，主旨在于吸引人气，成本相对较高，如需采用，视具体情况而定。 * 由于时间过紧，该方案还有许多不完善之处，还望见谅，我们也会在对市场对项目的逐渐了解过程当中，不断的调整和完善此方案。 我们有决心也有信心完成预期的目标！ * 汇报结束 Thanks! 2012-04-27 * 2012-04-27 古城新苑营销方案 * 目 录 目标与支撑 分解与执行 营销策略 推广策略 * 目 标 与 支 撑 * 一亿的销售额，这样的目标不能说高，但这样的市场环境我们需要努力！ 目标 资金回笼1个亿 与上一个团队观点相比我们认为： 低开高走的价格策略是当前混沌的房地产市场环境所决定的快速回笼资金行之有效的方法。 据调查：目前温宿县最高均价3000，以3200元/㎡目标价格入市绝非明智之选，首期的重心是现金流而非利润。 销售目标 根据甲方资金情况我们暂定全年销售任务为1亿元 * 支持项目目标实现必须四大支撑，缺一不可，泣血推荐 深入细致的市场调研; 专业的营销团队; 井然有序的工作程序; 坚决的执行力; 销售支撑 * 分 解 与 执 行 * 一个很了解“木桶理论”的人在修理自己的木桶，他将木桶的短板全部换成长板，目的是为了装更多水。大功告成后，他非常满意地装满水。然而好景不长，他发现桶中的水位正在不断地下降。经仔细查找原因，原来在这木桶的每块长板之间存在着很多缝隙，水就是从这些缝隙中流走了。 木桶理论启示我们： 木桶装水的多少取决于最短的木板 。因此，首先要补齐短板的高度； 木板间出现了缝隙，同样无法装满水。因此，要降低缝隙度。 房地产销售木桶理论 * 地产营销成功的方程式=塑造七块挡板的高度，减少缝隙度 地产营销成功的方程式=塑造七块挡板的高度，减少缝隙度 业绩 价格 定位 形象定位 渠道渗透 推广媒体 项目展示、现场服务、客户体验 展示 销售 知道 认可 价格策略 推售策略 购买 业主口碑 业内口碑 叫好 推广 售后 业绩 价格 定位 形象定位 渠道渗透 推广媒体 项目展示、现场服务、客户体验 展示 销售 知道 认可 价格策略 推售策略 购买 业主口碑 业内口碑 叫好 推广 售后 * * 定位攻略 取势攻略 推广攻略 客户攻略 差异攻略 第一攻略 主题攻略 媒体和物料攻略 活动营销攻略 渠道攻略 服务攻略 客户管理体系 A C B A-1 A-2 A-3 B-1 B-3 B-2 C-3 C-2 C-1 营销全攻略索引 * * 展示攻略 昭示攻略 价格攻略 销售攻略 概念展示攻略 体验展示攻略 均价攻略 促销攻略 付款攻略 推售攻略 形象攻略 管理攻略 D F E D-1 D-2 D-3 E-1 E-3 E-2 F-3 F-2 F-1 营销全攻略索引 * 理论上的东西说多了就容易变得不切实际。所以我们不仅仅有专业的理论，我们更有实事求是的精神！ What（当前市场什么状况？） Who（谁将是我们的客户？） Where（客户需求在哪里？） * 参考区域价格概况 2500-3200元/㎡。 潜在威胁分析 现阶段整个温宿主市场都处于城南新区，城南新区由于受交通等基础设完备因素影响，区域内房价虽然居高不下，但任然备受购房者青睐，相反本案所在城北区域，由于地处老城区，虽配套设施齐全，但基础设施、环境等其他因素就无法匹敌与城北新区。 市场调查 备注：在今后的楼盘销售期间，我们会不定期的