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PAGE PAGE 1 朋鹰紫城住宅底商招商方案 一、项目简介　 汉中?朋鹰紫城--由重庆朋鹰房地产开发有限公司，汉中分公司开发，项目位于东一环路和供电大道交汇处，处于政府规划的紫柏路南侧，项目东侧是规划中的陕南植物园公园，北邻建昌卡斯迪亚、和谐家园，城市公交3路、9路车乘靠站点徒步可达，西接成熟的前进路片区。处于江北中心城区规划的城东新区：依托老城区向东扩展，连接铺镇至柳林机场，形成以商贸、居住、购物、休闲功能一体，辐射周边约13.8平方公里的现代化城市新区。随着2017年即将开通的西成高铁，高速客运站新建东移，配套公建的学校、公园、医疗、商业等设施日趋完善。朋鹰紫城二期规划建设的花园洋房更是锦上添花，优越的地理位置和巨大的发展潜力，将成为广大商户实现投资收益的理想之地。 项目总占地约200余亩，规划总建筑面积40余万方，地下车位10余万方，商业体量5万余方。 二、项目市场分析 1、项目周边区位分析： 详细调研当地商业、居民、商户资源， 朋鹰紫城、卡斯迪亚是以经济稳定人群购房居住，康居家园、和谐家园以社会工薪阶层居住人群为主，入住率平均已超过80％以上，现居住人口近2万人，随着几个楼盘的交房，今后片区将达4万人的入住，消费群体已固有成型，消费能力逐年成上升趋势，周围商业氛围已渐成熟。商铺的投资经营已具备保值、升值条件。 2、区域商业状况分析： 相邻卡斯迪亚商业统一管理，入住的主力商家有酒店、特色餐厅、品牌连锁，金融银行、大型超市为主，经营业态为中高端，后期经营状态、客流人气有所下降。和谐家园、康居家园商铺产权都是个人持有，独自经营多为散户，多数为餐饮小吃、日用百货、便利超市、便民诊所、药店、汽修美容等。相比业态杂乱，不显业态档次，经营商户状态不景气，客流量少，主要都是大众偏低消费人群。 3、同类竞争对手数据分析： 商 家 租 金㎡ 租 期 递 增 优 惠 性 质 产权状况 卡斯迪亚 一楼内外街底商40-100元 3年，根据商户投资状况，可灵活调整 根据商户投资，8％左右，非逐年视情况定 3-12个月，特殊客户投资较大的，需要申请报公司决定 租售 公司 二楼30-35元 三楼25元 东方明珠 东边临街底商40-50元 灵活 灵活 不详 出售 个人 南底商50-60元 西边底商70元 和谐家园 门店40-50元 不详 不详 不详 出售 个人 康居家园 门店30-40元 不详 不详 不详 出售 个人 4、本项目分析： 鹏鹰紫城临街商铺规划建设初期，人行道沿至商铺近30米宽的商业广场完全满足停车、购物、休闲、消费等功能，整体商业门店环东、南、北三面分别临紫柏路、龙亭大道和前进东路，此有利条件完胜一街之隔的卡斯迪亚商业业街。且原1、2#楼商铺底商已全部出租， 商户经营状况良好。同比相邻和谐家园与康居家园的门店商铺，我们的商业布局、硬件配置相比更显优势。环绕周围以北的卡斯迪亚、和谐家园、康居家园，以南是丰辉地产的龙亭园，莲湖地产的莲湖·花溪时光等地产项目即将开盘面市，常住人口辐射更加密集，会带动项目周边人气及消费群体。 三、商业规划 商铺功能定位为满足周边社区的生活配套服务的同时打造多元化 商业，更大化地发挥商铺的潜力。具体规划如下： 　 1、超市、大型休闲会所及主力店适合上下分层、同层分区经营形 态、特色餐饮及社区配套业态适合临街一楼商铺； 　 2、迎合市场需求和选择的原则，经营布局规划应为招商服务为宗 旨，最终格局取决于招商的结果； 　 3、合理有效使用空间的原则，先做到合理的空间分割，经营的合 理性选择； 　 4、考虑经济效益原则，为了把商铺的人气运作起来，应充分考虑 商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面； 　 5、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐 休闲可形成互补、互促经营，快消品和日用百货可形成互补、互促经 营，这些关联性商品可在同一功能区经营； 　 6、大客户和金融业客源优先原则，大客户、知名品牌对提升市场 带动中小商户的进驻，及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户 优先考虑； 7、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑商户的愿望和要求， 其目的是充分吸引商户进驻，提高商户的经营激情，促进临街商铺市 场快速成形。 四、业态分布 3、6号楼商铺结合市场情况、所处位置，进行合理的业态定位，并编制分楼层的