DIO武汉金地阳光城商业街 推2广报告.pptVIP

从商业价值的角度评判，无疑是： 中央商业街 特色商业街 社区商业街 商业价值最大化 结合商业价值的拉升，本商业街属性定位应为 “复合型地区特色商业街 ” 主题定位思考 “地区性”的表现为属于光谷片区的综合型社区服务商业街，商业价值难以溢价； 通过区域的挖掘和内在消费来源的分析，吸纳高校人群的消费成为本街有别于一般社区商业的特色。针对买家特征，多为关山住民，在本区域大多有过高校周边的经营历史； 业态规划上以社区服务为依托，配以人文时尚的咖啡语茶、书吧、娱乐保健等休闲商业为亮点，将本项目整合为高知层次的生活范本区域； 以高校人群素养为引线，结合本项目住宅定位的“阳光生活”主题，商业街诉求为生活品位联想，“商宅”互动； 如此将区域商业、社区配套、特定经营融为一体的商业街，必然应以“复合”概念描述。 光谷学院区. 复合型榜样生活街 项目主题定位 地区属性 区位特征 商业调性 消费来源 生活主题 业态归纳 特色诉求 商宅联动 二、项目推广名 释义 “天天”： 1、喻示本商业街业态丰富，引人入胜，天天都想来； 2、体现社区商业的服务完善； 3、表现客群的宽泛，本社区居民的日常生活、周边高校人群的高频度消费、辐 射民族路至关山一路的商业半径…… “sun街”： 1、“sun街”音译“上街”，武汉人出门消费的代名词； 2、 “sun街”健康活力，体现出阳光城的阳光生活特色，“商宅”联动； 3、 “sun街”有力诠释了本商业街的复合型元素——学院经济、社区配套、社会 商业多重功能并举，似阳光多重关爱，如彩虹绚烂多彩！ 天天上街，来金地阳光城天天sun街, 天天sun街 备选名 阳光沸点 阳光100%生活街 阳光地带 阳光创智街 财富阳光线 阳光部落 108oc阳光生活街 阳光生活坊 销售策略 发展商 目标： 回笼资金，赚取地产利润，做旺商业地产 经营者 目标： 租用商铺经营赚取商业利润 投资客 目标： 赚取商铺租赁利润，投机转售 （管理者）甲 （使用者）丙 （所有者）乙 租赁 管理 租用三年 销 售 三年后租赁 一、销售政策分析 二、利润分成销售策略剖析 假设物业目标售价8000元/㎡,按照商铺面积100㎡计算，按照现行类似 档次街铺租价40元/㎡计,本物业年回报率达8％，属于较高商业投资 回报。 首先设定保利租值低于市场价20％，保证本物业3年内的租价对外具有 竞争力， 租价设定为40*80％＝32元/㎡； 我们设定8%的年回报率,制定三年经营分成计划。 买家认购该物业时，签定委托经营协议，开发商折让3年经营利润，当 期一次性扣减楼价，3年内以物业经营利润冲补差额。 目标售价-保利租值*12月*3年 定价公式= 1-8%*3 8000-32*12*3 = 1-24% =9010元/平方米 对于开发商： 当期回笼售价：9010*76％＝6848元/㎡；（接近于收益还原法测定当前售价） 3年收益：32*12*3＝1152元/㎡； 两者相加实现8000元/㎡目标售价。 对于投资者： 获一次性回报：9010*24％＝2162元/㎡； 3年免除经营压力； 3年后回收带租约旺商。 三、常规销售 若客户欲直接自主经营，则按照未减除3年租金回报的市场价格常态销售。 营销推广布署 11月 12月 1月 招商及蓄筹期 招商及装修进场期 开街与开售强销 一、招商及认筹期 目的：通过营销渗透，吸引主力店入场，带动商业氛围，同时吸收前期意向客 户下筹。 销售手段：1、租户按每平米均价32元的价格出租，租期三年起，租金三年内 不变。 2、对于经营户，下筹采用20000抵50000，延期开盘每月优惠10000 元的手段蓄筹。按认筹编号顺序确定认购顺序。 营销攻势：金秋菊展、商业投资论坛（商业投资铁律） 发展商配合：商业街两侧园林维护，商业街休闲椅的放置，商业街包装的完成 媒体通路：户外广告、媒体广告、DM及短信 二、招