山东昌乐农贸城营销推广策划提案（30页）.docVIP

昌乐农贸城营销策划提案 PAGE PAGE b 昌乐农贸城营销策划提案 PAGE 1 山东昌乐农贸城营销策划提案 2009年3月11日 目 录 第一部分 项目当前面临的市场状况 ……………………………………………………… 1 1－1 项目所处市场环境的综合分析 ………………………………………………… 1 1－2 昌乐县周边主要农贸市场调研 ………………………………………………… 4 第二部分 项目销售缓慢的原因分析及应对措施 ………………………………………… 7 2－1 项目目前销售缓慢的原因分析 ………………………………………………… 7 2－2 主要应对措施建议 ……………………………………………………………… 8 第三部分 项目定位和营销策略建议 ……………………………………………………… 9 3－1 项目定位建议 …………………………………………………………………… 9 3－2 项目营销策略建议 ……………………………………………………………… 12 第四部分 项目推广和招商经营策略建议 ………………………………………………… 19 4—1 项目推广策略建议 ……………………………………………………………… 19 4—2 招商经营策略建议 ……………………………………………………………… 28 第一部分 项目当前面临的市场状况 1－1 项目所处市场环境的综合分析 ◆ 有利因素 ◇ 国家宏观调控和政策导向，将促进昌乐县农业和农贸市场的快速发展。 ◇ 政府对农业的大力扶持，会成为农贸市场升级换代、快速发展的源动力。 ◇ 昌乐县“中国金融生态县”进程全面提速，有助于城镇各产业得到全面提升。 ◇ 当地及周边农业基础设施、农产品资源、产品深加工、物流配送等条件相当成熟。 ◇ 本案是潍坊地区最大的、唯一的产权式商铺综合农贸市场项目。 ◆ 不利因素 ◇ 周边各专业市场的强力竞争，使得现在昌乐农贸城目前销售缓慢。 ◇ 受全球金融危机的影响，房地产市场不景气，很多投资人持币观望。 ◇ 项目宣传和销售策略不适应本地实际，未能建立信任度，销售和口碑没达到预期。 ◆ 竞争因素 ◇ 豪德、亿丰等多个专业市场的建设促使市场竞争加剧，同时也会分流一批投资客源。 ◇ 周边各地市的农贸批发市场纷纷进行升级改造建设，将分流经营商户和招商客源。 ◇ 昌乐县城内目前开发的住宅项目较多，而且各项目均有一些沿街商铺销售，也会对本案的潜在客源形成较大的竞争影响。 注：据调研统计，目前昌乐县城区内在售、在建的各类房地产项目38个，总规划建筑面积约300万平方米，其实商业面积近 100万平方米。而从政府渠道了解的信息，昌乐县2009年各类投资项目共119个，这说明还有些房地产投资项目正在运作，会进一步加大市场供应量，对昌乐县房地产销售和商铺投资带来巨大的竞争压力。 ◆ 政策因素 ◇ 按照潍坊市城市总体规划和《潍坊市区商业网点专业规划(2006-2020)》(潍政复字〔2006〕116号)要求，坚持积极稳妥、分步实施的原则，改造一批农贸市场，建设一批生鲜超市，配置一批社区农贸市场，加快构建现代流通业态，推进传统农贸市场向生鲜超市和室内农贸市场转型升级，实现农产品流通的现代化。力争用3年左右时间完成市区农贸市场改造升级工作，基本形成以大型农产品集散中心为龙头、生鲜超市为主导、社区农贸市场为补充的农产品流通网络。这既有利于营造良好的项目开发政策环境，也将促进项目周边其它农贸批发市场的发展，与本案形成直接的竞争。 1－2 昌乐县周边主要农贸市场调研 ◆ 寿光蔬菜批发交易市场 始建于1984年3月，规划占地面积600亩，年成交蔬菜15亿公斤，交易额28亿元，年上市蔬菜品种300多个，全国20多个省、市、自治区的蔬菜来此大量交易，是中国北方最大的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。在国家开通的四条主要蔬菜运输绿色通道中，其中“寿光—北京”、“寿光—哈尔滨”两条绿色通道的源头就是寿光蔬菜批发市场。市场配套设施完善，建有近10万平方米的交易服务大厅和大棚，设有冷冻、冷储、电视监控、微机信息联网、市场管理、中介经营等配套机构和设施；市场以其“包装规格化、重量标准化、质量等级化、客户会员化、交易电子化”的五化