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房地产设计阶段成本优化管控 及龙湖经验分享 第一部分（战略部分）： 龙湖在企业战略上的成本控制 1、 房地产市场的 新格局 新挑战 思考两个问题，求解一个答案 龙湖思考两个问题—— 1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？ 2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？ ？ 龙湖求解一个答案—— 如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？ 资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多…… 面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论（Discourse on the Method），绘制出“问题树” ，采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。 龙湖根本之道：采取业务与管理一体化解决方案 龙湖清晰界定3个关系： 1、授权关系 2、边界关系 3、接口关系 其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体： 总部→区域城市公司→项目 最终形成基于价值链的三级流程体系： 一级：主干流程或核心流程 二级：业务流程 三级：操作流程 根本之道：采取业务与管理一体化解决方案 兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者 “龙湖的产品开发实施标准手册”” 龙湖产品线的《项目开发实施标准》： ◎城市选择 ◎项目规模和项目选址 ◎项目获取模式、投资模式及风险控制 ◎项目目标体系和开发计划基准 ◎项目启动 ◎规划设计模式 ◎工程建设模式 ◎项目营销与招商模式 ◎物业运营与物业服务模式 ◎项目后评估 新挑战：如何确保把房子卖出去？！ 原先—— 你只要获得土地，无论做出什么产品（房子），几乎都能卖出去，甚至客户要托关系才 能买到！ 现在—— 你不能保证把房子卖出去。如此，就是积压……如果积压，就可能导致血本无归，甚至 多年积累也会随之归零！ 所以—— 最现实的挑战是：如何确保把房子卖出去！ 进而—— 如何提高产品竞争力是重中之重！ -1- 2： 房产新格局下的龙湖的设计产品怎么做？ -12- 1. 房企，要以什么为导向？ ◆ 土地导向——显然已经过时！ ◆ 资金导向——是先导条件，属于企业战略层面 ◆ 营销导向——营销导向是什么？是满足市场需求 ◆ 市场导向——又是满足谁的需求？ ◆ 客户导向——是满足客户的需求 ◆ 产品导向——必须做出满足客户需求的产品 所以，房地产企业的导向是：战略导向下的产品导向！ 房地产产品进化论 是什么引致了房地产产品发生了如此巨大的变化？ ◎ 首先是市场需求的变化。即使市场竞争不激烈，开发商也不会去开发毫无竞争优势的产品。 ◎ 其次是开发商所具有的作品观念和创新精神。 ◎ 促使房地产产品不断进化的另一个重要因素是科技进步，以及越来越深入人心的环保观念。 ◎ 第四，也是最主要的，人们对和谐人际关系的追求 房地产市场的发展史，表现在产品上，就是一个不断升级换代的 历史。确定无疑的是，这一趋势还将持续下去。 兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者 房地产的未来趋势 ◆ 市场：产业化、金融化、集中化 ◆ 企业：专业协同化，管治透明化，运营高效化 ◆ 产品：复合化、标准化、生态化、智能化 小 结 ——房地产企业导向：龙湖地产的模式-战略下的产品导向 ——龙湖的目标：善于发现新的市场需求，并研发出新的产品 ——如何在成本压越来越大的竞争环境下，将新产品转化为可获得利润优势 的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题…… 企业发展战略 产 品 战 略 产品线规划 标准化连锁开发 标准化 产品线 构建步骤 3： 龙湖产品规划 产品 战略 使命、愿景、目标 商业 模式 开发 模式 产业链 价值链 市场 战略 管控 模式 职能 战略 产品 战略 组织保障 （组织结构） 法人 治理 内控体系 风险控制 制度流程保障 （制度建设） 资金保障 计划运营… 人力资源报纸 （薪资考核等） 战 略 层 面 策 略 层 面 支 撑、保 障 体 系 运 营 层 面 发展 模式 企业总体战略与产品战略的关系 战 略 产品战略是企业核 心战略之一。在很 大程度上，企业商 业模式依附于产品 模式（如万达模式 、恒大模式），市 场战略、品牌战略 也都体现在产品战 略上。 经 营 策 略 发展模式与产品模式的选择 企业发展模式的选择： □ 规模增长模式质量效益 增长模式 □ 重资产模式轻资产模式 （快速周转模式现金流 滚资产模式） 商业及开发模式的选择： ——传统划分方式，可以分为五种：综合开发类、地产开发类、房产开发类、物业持有类和金融 投资类。可以汇总为四种：一二级联动开发模式，二级开发模式、二三级