晋江某商业项目定位报告.pptx

;;地块分析-区位分析;项目2公里内商业项目较多，周边商业竞争激烈;本案;世纪大道;地块分析-人口;从项目周边辐射人口看，主要构成为商品房人口，为本案主要购买力;地块分析小结;在如此激烈的竞争环境下，项目应该如何定位？……;1、充分了解客户消费习惯及客户消费需求； 2、深入分析竞争对手，与其形成强烈差异化;;商圈分析;重点项目分析：;夜间客流量较大： 白天和晚上俨然两幅场景，白天人流量较少，多数商铺开门营业很晚；晚上则热闹非凡，这是由于白天气温高，因此晋江人更倾向于夜间活动，夜生活也更丰富。;阳光路以零售业态为主，多中低端品牌;金光路零售店铺极为密集，多中低端品牌;塘岸街其他业态比例有所增加;江声路零售为主，搭配儿童和生活配套;1、晋江传统商业核心区，人气非常旺 阳光路商业街是晋江传统商圈的核心商业街道，也是晋江最具人气的商业街。 但是由于缺乏商业规划，发展空间有限，无法停车，环境差，因此无法吸引高端商家的入驻。 2、主要服务于城市中低收入年轻人 阳光路商业街是晋江平民大众逛街娱乐首选目的地。 3、整体休闲氛围浓厚 商业街夜间客流量大得多，多数商铺营业时间较晚。;重点项目分析：;阳光时代广场是晋江较早的一站式购物中心，餐饮、娱乐是项目最大的特色。;项目定位于一站式、体验式、时尚型购物中心;新华都百货是一家传统的百货，品类少，品牌档次中低;阳光时代广场餐饮是一大亮点，是当地的一个重要的餐饮聚集区。;阳光时代广场娱乐是最大的亮点，是当地的一个最重要娱乐聚集区。;阳光时代广场评价：;重点项目分析：;SM广场是晋江最早的购物中心，项目体量大，业态齐全，人气最旺。;项目定位于一站式、家庭式、时尚型购物中心;SM广场引进了十大主力店，为吸引人气起到了关键性作用;业态;重点项目分析;SM广场评价：;重点项目分析：;万达广场-定位为一站式区域购物中心;万达广场主力店 ;;早教培训;1.万达广场具有较强竞争力 时尚型一站式购物中心，是商业地产龙头企业，实力强 2.餐饮以连锁品牌为主，缺乏本地餐饮业种，导致人气不旺 3.万达金街未做统一经??管理，商铺空置率较高 金街仅布置几家儿童业态品牌店，整体空置率较高;重点项目分析：;重点项目分析;业态;以~~业态为主，零售品牌~~~;宝龙城市广场;1、城市新兴商业项目 宝龙城市广场是城市最新开业购物中心，开业仅半年，项目整体处于培育期，人气不旺。 2、标准化产品，缺乏鲜明特点 晋江城市商业非常激烈，购物中心同质化严重，晋江宝龙城市广场是宝龙旗下标准化产品，缺乏鲜明的特色，很难在商业竞争中脱颖而出。;晋江大卖场竞争激烈，本案引进大卖场难度较大;各大业态分析-百货零售;各大业态分析-百货零售;需求点：;宴会酒楼;特色餐饮;;;当地饮食文化特色明显，本地特色餐饮市场欢迎程度较高。;地方特色;特色餐饮;休闲餐饮;;需求点：;需求点：;需求点：;;晋江休闲娱乐业发展成熟，商务休闲型娱乐表现最佳，分布最广;晋江影院消费中档偏高，客单价在70左右，环境较好;晋江商务KTV市场发展成熟，商务KTV为主，竞争激烈，生意较好。;晋江量贩KTV数量较少，但是缺乏档次、品牌，营业环境一般。;酒吧是晋江娱乐最早的表现形式，都以潮吧、闹吧为主，品类丰富度不够。; 目前晋江宴会多在星级酒店举行，消费水平控制在中档偏高水平，价位在1500-2000元左右，总体环境相对较好。;晋江水疗足浴，商家众多，人气较旺，竞争激烈;健身等休闲类娱乐在晋江还处在了起步阶段，目前数量少、品牌度较低;娱乐文化浓厚，需求量大;商务型KTV和水疗会所是当地娱乐的主要表现;从品类来看，以商务KTV、水疗/足浴、电影院需求较大;从业种来看，当地缺少小资、休闲类型的娱乐场所，这是娱乐的机会点。;;各大业态分析;各大业态分析-儿童主题;各大业态分析-儿童主题;需求点：;商圈研究小结;各业态机会点及发展趋势;;受访样本采集;消费者访谈-基本信息;百货零售：追求品质，关注购物场所的品牌及档次 ;1.外出就餐频次以每周4次、3次为主，餐饮消费以本地特色餐饮最受欢迎。 2.受访者外出就餐频次高，本地特色餐饮最受欢迎，连锁特色餐饮因就餐环境好也受到消费者青睐;喜宴、生日等喜庆类宴请消费以五星级酒店为主 荣誉国际酒店、宝龙大酒店、金马酒店、爱乐国际酒店、马哥孛罗等五星级酒店是首选，客单价集中在2000- 2500区间，对于此类宴请他们更看重酒店的档次、级别。;高端商务宴请集中在五星级酒店 高端商务宴请荣誉国际酒店、宝龙大酒店、金马酒店等五星级酒店是首选，单次消费集中在2500左右。;日常商务接待方面选择较为广泛，知名连锁餐饮、特色餐厅、大排档都会选择 受访者除了会选择环境好的知名连锁餐饮品牌，氛围好的大排档、本地特色餐厅也是常去的地方。;朋友聚会方面选择广泛