商品住宅项目投资环境评价应用研究-技术经济及管理专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学硕士论文 西安建筑科技大学硕士论文 西安建筑科技大学硕士论文 西安建筑科技大学硕士论文 PAGE PAGE 2 PAGE PAGE 3 业投资决策的重要基础之 一。住宅作为房地产业下一个特殊的物业类型，在评价其投 资环境时必须考虑其具体特点和影响因素。构成商品住宅投资环境因素众多，如社会 环境、政治环境、法律环境、经济环境、文化环境、自然地理环境、基础设施环境等。 商品住宅投资环境是由这些环境要素组成的综合系统，要对其质量的优劣进行评价， 就必须根据各要素作用力度的大小采用 一定的方法，对其投资环境的优劣做出综合评 价. 住宅投资环境的研究是为商品住宅项目的投资决策提供科学依据的过程，是投资 商品住宅前的重要准备工作。住宅开发具有高投资、高回报、综合性强、关联效应大 等特征。从 1979 年的住房制度改革以来 ，我国房地产业己经经历了 20 多年的潮涨潮 落。经济学家们的论证和实际事实都证明，我国目前正经历住宅投资的第 三轮快速增 长。在这种形势下，系统地研究分析在一定时空范围内，影响特定住宅投资活动(特指 掌握项目决策权的实业投资活动)的各种外部环境即住宅项目投资环境，探讨住宅投资 环境的差异，相信可以在一定程度上为投资者进行商品住宅投资的区位选择提供参考， 以避免投资的盲目性。一般地 ，对于某个具体的投资者而言，投资环境是无法改变的， 也是不可以控制的:但是，在投资前期，充分的了解和把握投资环境，对制定正确的 投资方案，进而做出合理正确的决策，具有十分重要的意义，也是投资能否成败的关 键。 1.2 课题研究的目的和意义 商品住宅项目投资环境评价是 一个内涵极为丰富的研究对象 ，要做出准确的评价 结果具有相当的难度。从现有文献来看 ，对投资环境的评价还没有形成规范的模式 ， 现有的方法都有各自的特点和不足，虽然区域投资评价的理论、原则、模式和方法对 于具体行业投资环境评价是同样适用的 ，但行业投资环境评价的要素系统建立和指标 权重选取等会有所差异和变化，需要遵守行业性规定和习惯。我们应分析其独有的影 响因素，建立住宅投资环境评价要素系统，根据其对评价的不同影响程度选取指标权 重。因此如何使住宅投资环境的评价进 一步科学化和适用化是我们面临的 一项迫切任 务。 住宅依附于土地 ，没有土地就没有住宅。然而土地供给的稀缺性和住宅自然地理 位置的绝对固定性决定了住宅项目开发及投资中研究区域投资环境的必要性。同样的 商品住宅 ，设计布局、建造成本可能完全一致 ，但只要换一个区域或位置，其价格可 能有天壤之别，这充分说明考察住宅投资时 ，重要的往往不是住宅本身的外部质量、 结构、技术工艺及内在状况，而是引致其价格较大变化的外部因素，如区位环境、配 套设施、绿化、治安等等，所有这些外部因素 ，在这里即可统称为技资环境因素。其 中一些环境因素是可以通过建设而加以改善，而大多数因素(如:自然风景、城市交通、 基础设施等)是在项目开发前就已经存在，这些环境因素是客观存在的，不为投资者的 意志所转移，因此项目投资环境分析就显得至关重要，它关系到产品的定位方向，消 费群体的选择，产品开发的档次，井影响到后期的建筑规划格局和户型设计.所以说， 本文的研究的目的主要是用于商品住宅项目的前期工作阶段的项目决策 ，帮助开发商 对开发项目进行产品定位，预测预期未来销售价格，并指导产品销售的 广告策划，减 少投资风险，同时，本文的研究可有效地帮助开发商在后期对产品的价格进行调整， 并对部分具有房地产知识的个人在购房选择上也有一定的帮助. 房地产界有一句名言:第一是区位，第二是区位 ，第三还是区位，这从 一个侧面 反映了房地产投资中区位选择的关键性和区域投资环境评价研究的必要性.商品住宅 项目投资环境研究具有广泛的社会需求和实践意义 。第一，住宅投资环境评价基本问 题的研究丰富了投资环境的理论内涵 ，进一步细 化了投资环填学的学科体系.第 二， 住宅投资环境评价的研究有利于作为引费 者的地方政府明确区域定位，找准竞争优势， 在住宅开发巾扬长避短，优化住宅投资环境，同时，揭示住宅投资环境的主要影响因 素，有助于各地正确认识本地住宅投资环境存在的问题，有针对性地进行住宅投资环 境建设.第三，有助于企业寻找最佳投资区位， 为特定项目实施的可行性和方案决策 提供依据，从而实现资金利润最大化. 1.3文献综述及评价 鉴于本论文研究借鉴和吸收了有关投资环境评价、房地产投资环境评价研究的 一 些有益的成果，因此 ，本部分在阐述住宅投资环境研究之前，首先简要回顾投资环境 评价等相关的研究.国外学者关于投资环境方面研究始于 20 世纪 60 年代末 ，而国内 关于投资环境评价的研究起步较晚 ，大多数成果集中在 1993 年以后. 196