商品住房买受人权益保护问题研究-民商法学专业论文.docx

在职攻读法律硕士学位论文 商品住房买受人权益保护问题研究 导 师：唐烈英 教授 作 者：胡 阳 中国·重庆 二○○八年九月 1 1 2 2 内容摘要 住房是人类社会最重要、最基本的生活资料，是人们安身立命的根本。 随着我国住房制度改革的逐步深入，个人住房消费已成为房地产市场的重 要组成部分。但是，在我国由于房地产市场起步较晚，相应的法律规定不 够健全，房地产开发商自律意识不强，追求高额商业利润，导致在商品住 房买卖中损害买受人权益的现象一直不能得到彻底的根治,长期成为社会 关注的热点和难点问题。本文试作粗浅的探讨。 全文除引言和结语外，共分四个部分,大约 2.3 万字。 一、阐释了商品住房买卖中损害买受人权益的现状。首先，明确的商 品住房定义。然后，归纳了目前商品住房买卖中：房地产垄断，房价居高 不下；虚假广告,欺骗商品住房买受人；面积条款约定不合理，公摊不公； 质量不合格、修理、退房难；隐瞒规划情况，配套设施不兑现；认购书中 有欺诈，定金收取不合法；交付迟延，办证长期不兑现；一房两卖或多卖， 先抵后卖，卖后再抵等八种损害买受人权益的典型现象。指出我国商品住 房买卖中损害买受人权益的现象不断增多，商品住房买受人维权意识越来 越强烈。 二、商品住房买受人权益保护问题产生的成因。从我国住房商品化进 程入手，全面分析了商品住房的不可替代性，买卖双方地位、信息不对称， 房地产市场价值取向对商品住房买受人权益保护薄弱等三个商品住房买 卖市场的不完全竞争性特点，以及我国法律规定对商品住房买受人权益保 护方面存在的问题。得出结论：在我国，职工从享受福利分房到房屋私有 化后，商品住房买受人要求得到全面的法律保护。但是，在我国，由于商 品住房买卖市场的特殊性和法律规定的缺陷，导致现实中一直难以实现这 一目标。 三、列举保护商品住房买受人权益的各种主张并作简要评析。主要介 绍了不同学者在实践中提出的实行律师介入制度、以格式条款防范商品住 房交易陷阱、确立商品住房法定公证制度、推行商品住房质量强制保险制 度等四种保护商品住房买受人权益的观点，并作简要评析。认为我国商品 住房买卖制度有别于其它国家，不可以盲目照搬外国经验，应根据我国商 品住房买卖的实际情况进行取舍。 四、完善商品住房买受人权益保护的建议。本部分勾划出我国商品住 房买受人权益保护的基本框架：（1）立法方面，完善商品住房买受人权益 保护的相关法律法规。主要是：制定房地产基本法《住宅法》；堵塞商品 住房买受人权益保护法律规定的漏洞；完善商品住房买受人权益保护的相 关配套法律规定。（2）行政管理措施上，加强土地、房地产管理部门的调 研工作，披露商品住房买卖的相关信息，对商品住房买卖广告发布进行从 严审查，对整个商品住房买卖活动实施监管。（3）提高商品住房买受人自 我保护意识，防范商品住房买卖风险。 关键词：商品住房 买受人 权益 保护 目 录 引 言 1 一、商品住房买卖中损害买受人权益的现状 1 （一）商品住房的定义 1 （二）商品住房买卖中损害买受人权益的典型现象 2 1．房地产垄断，房价居高不下 2 2．虚假广告，欺骗商品住房买受人 2 3．面积条款约定不合理，公摊不公 3 4．质量不合格，保修、退房难 4 5．隐瞒规划情况，配套设施不兑现 5 6．认购书中有欺诈，定金收取不合法 5 7．交付迟延，办证长期不兑现 6 8．一房两卖或多卖，先抵后卖，卖后再抵 7 二、商品住房买受人权益保护问题产生的成因 8 （一）我国住房商品化进程 8 （二）商品住房买卖市场的特殊性 11 1．商品住房的不可替代性 12 2．商品住房买卖双方地位、信息不对称 12 3．房地产价值取向对商品住房买受人权益保护薄弱 13 （三）商品住房买受人权益保护法律规定存在的问题 15 1．立法效力不高 15 2．立法内容不协调 15 3．立法严重滞后 16 三、保护商品住房买受人权益的各种主张及简要评析 16 （一）保护商品住房买受人权益的各种主张 16 1．实行律师介入制度 16 2．以格式条款防范商品住房买卖陷阱 17 3．确立商品住房买卖法定公证制度 17 4．推行商品住房质量强制保险制度 18 （二）对以上四种观点的简要评析 18 四、完善商品住房买受人权益保护的建议 21 （一）完善商品住房买受人权益保护的有关法律规定 21 1．加强房地产基础立法，尽快制定《住宅法》 21 2．