养老地产发展模式跟规划设计研究探究文档.pptVIP

养老地产发展模式及规划设计研究 2013年08月15日 主讲人：周燕珉 清华大学建筑学院 3 2 主要内容 养老地产的时代背景与政策环境 养老建筑的单体设计规律 1 养老项目的经营模式分析 养老项目的常见类型 4 养老项目设计实例分析 5 第一部分养老地产的时代背景与政策环境 2. 国家和地方的养老政策相关情况 1. 我国老龄化的发展特征 3. 当前养老地产发展形势及问题 1-1 我国老龄化的发展特征 我国老龄化现状 什么是老年人？什么是老龄化社会？ 世界卫生组织定义：60岁以上的人群为老年人；一个国家60岁以上的人口超过10%时，即步入老龄化社会。 我国的老龄化现状严峻 截至2012年底，我国60岁以上人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%；65岁以上人口数量达到1.27亿，占总人口的9.4%； 2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。 （资料来源：新华社“截至2012年底我国老年人口数量达到1.94亿”/jrzg/2013-02/27/content_2341164.htm） 我国人口老龄化的主要特点 人口基数大 21世纪上半叶，我国将是世界上老年人口最多的国家。21世纪下半叶，我国仍然是仅次于印度的第二老年人口大国。 老年人口增长速度快 发达国家用了近百年的老龄化过程，我们用了27年就已经赶超。 老龄化超前工业化、城市化发展 我国目前尚属发展中国家，人均生产总值世界排名还很靠后，多数老年人及其家庭“未富先老” 不同国家从老龄化社会跨入老龄社会需要的时间对比 老龄化社会：65岁以上的人口超过7% 老龄社会：65岁以上的人口超过14% 我国人口老龄化的主要特点 高龄老人多，长期照料问题大 2007-2050年，80岁以上高龄老人占老年人口比例将从9.7%增加到23% 。 “空巢家庭”增多 当前城市家庭中，超过半数的老人是空巢家庭； 65岁以上空巢老人逾5100万，约占老年人口近25% 。 （资料来源：2006年2月23日，全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》） 我国高龄老人增长趋势 80岁以上高龄老人占老年人口的比例 空巢老人数量及比例 1-2 国家和地方的养老政策相关情况 国家养老政策总结 国家养老支持性政策的发展时间轴 从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。 各地方推行多种政策促进养老建设 1. 促进民办养老机构建设措施 提供建设、运营补贴 星级评定奖励 土地供应 税费优惠 鼓励融资 医疗政策 2. 制定养老设施专项规划 ①提供建设、运营补贴 资料来源：全国养老服务业走势月度 2012年第9期，北京师范大学中国公益研究院老年福利研究中心编 截止2012年9月已出台的社会办养老机构运营扶持政策 各地方出台的补贴可分为以下三类: 床位建设补贴：按照新增床位每张一次性建设补贴 床位运营补贴：成后投入使用，每张床位按月发给运营补贴 一次性建设补助：部分地区对新建或租赁项目进行一次性建设补助 补贴力度不断增强，但落实有困难 各省市不断出台对民办养老床位力度更高的补贴政策，然而由于补贴认证各项手续门槛高、政策落实力度较低，能领到补贴的民办养老机构很少，对民办养老机构促进作用并不大。 住宅 商业金融 医疗设施 养老综合用地 ②部分省市试水养老专项用地 参考资料：《北京将采取招标形式推养老设施用地》；《关于规范我国养老产业用地发展的专项建议》中国公益研究院养老研究中心 养老设施用地现状：没有专项用地、土地成本高 绝大部分养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，前期土地成本非常高，直接影响到后期盈利水平。 开始试点养老用地： 目前国土部正在深入研究支持养老产业发展的用地政策，并鼓励地方国土资源局进行实践探索，山东、四川、广东等地正在试点养老用地。 北京出台养老综合用地： 《北京市2013年度国有建设用地供应计划》出台，率先提出养老综合用地 。养老设施用地共100公顷，主要集中于近郊，少数为五环周边。 用地获取主要采取招标形式，不会采取拍卖和挂牌，以防止地价抬高。 70%的住宅用地 不到30%的商业金融用地 少量的养老医疗设施用地 ③水、电、燃气及税费优惠 税费 优惠 水费 电费 燃气 营业税 土地使用税 房产税 根据国家出台的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》， 优惠政策主要可分为： 免征养护服务营业税； 免征自用房产、土地房产税、城镇土地使用税； 机构与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。 税费优惠落实尚待配合 税费优惠涉及民政部门与供水、供电、供暖部门配合，而目前各部门间在优惠机制配合上尚不健全，优惠政策落实难。 参考资料： 《关