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佛山房地产市场研究报告2011年1月月报 - 佛山地产街
本月,佛山成交了18宗商住用地,合计100万㎡,同比上行23.72%,环比增加716%;而出让地块方面,共有36宗商住用地,合计215万㎡,同比增加133%,环比上月上浮32%。本月土地成交均价为8168元/㎡。由于本月高明、顺德区有不少低价地块成交,而拉低了整体均价。 本月佛山主要成交集中在三水、南海,分别占46%及35%。三水成交大幅上涨,其中包含5宗较大的商住用地;而禅城、高明土地成交回落明显。 成交类型方面,各类占比与上月相差不大,商住占46%,纯住宅用地略微增多。本月的土地供应较大幅度下降,除禅城新增12万㎡商住用地外,其他大部分是工业用地,没有亮点出现。临近春节,加上政府和开发商对来年均较为乐观,土地成交市场持续火爆,面积相比去年同期大增63.16%。但月底出台的第三轮房地产调控政策却让市场有些始料不及。预计未来土地市场成交热度将会有所降温。 从整体土地成交情况来看,开发商的拿地情绪高涨,多为本土企业,但亦不乏招商、保利、雅居乐等全国性企业。其中顺德1月12日挂牌成交的乐从三宗地块,成为1月份佛山土地市场的焦点。11号地块由招商地产以5.95亿元,折合楼面地价6666.72元/㎡;13号地块以5.2亿元的高价被佛山市钜隆房产有限公司夺得,楼面地价6632元/㎡;9号地块由保利地产以7亿元拿下,楼面地价约为4963元/㎡。雅居乐也在三水西南拿了两宗商住用地。 点评:2月全国居民消费价格(CPI)同比上涨4.6%,暂时有所回落,部分食品价格有所下滑,这说明价格干预的效果已经显现,但并不代表通胀趋势的扭转,2011年物价上涨的压力仍然存在。 点评:12月全国CPI虽略有回落,但珠三角大部分城市均有轻微上浮,其中广州为4.3%,主要受天气转冷影响,食品价格均有不同程度的上升。通胀问题依然严峻。 点评:12月份,全国持续小幅上涨趋势,70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点。中国政府加强楼市调控,较之年初房价飙升的态势,目前价格保持稳定,处于胶着状态。 房产税解读:上海、重庆率先试点开征房产税 1月28日,国务院常务同意在部分城市进行个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定 同日晚上海、重庆均公布个各自房产税征收细则 房产税解读>>重庆:高端物业,高房价成征收重点对象 征收范围窄,对整体房价抑压程度不大;重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右,两倍及以上才开始征,即住宅单价达到15000元/方均纳入征收范围。但根据统计显示,目前重庆超过15000元的房屋不超过15%,因此85%的房子不会受到影响。 征收税率相比上海高(一线),影响未来高端物业成交;根据目前重庆征收房产的利率来看,征收利率相比上海,甚至其他国家爱要高。(超过市平均价的2-3倍,需按0.5%征收;若超过平均房价的3-4倍,则按1%-1.2%征收);目前,重庆平均房价约为5000元/方,两倍以上才开始征收即10000元/方起。从政府出台的目的来分析,此措施是为了抑制高端物业的快速上涨,平稳市场高低房价的悬殊差距。此新政的实行必然会导致未来高端物业成交有所下滑。 房产税解读>>上海:增量住宅成征收对象 征收范围广,改善型居民很大程度被列为征收对象;上海征收房产税重点对象主要是针对拥有多套房屋居民,人均超过60方以上,按超出面积进行征收。新政的出台,部分实质以改善型购房的居民也很大可能被列为征收对象,中产阶层资产被受挤压。 征收利率相对较低,对高收入人群影响力不大;对超出面积的部分,若每方住宅房价高于上年房价的2倍以上,则按0.6%税率征收;若低于去年房价2倍以下的,则按0.4%税率征收。例如,在上海新购第二套或以上的应税住房,以房屋总价250万元计,税率为0.6%,打七折为0.42%,则房产税为:2500000元?x?0.42%?=?10500元/年。也就是说,作为拥有此住房的业主,每年须向税务局缴纳1.05万元的房产税(分摊到每月为875元),负担不算太大。 若长期执行房产税征收,未来房租将有上涨趋势;由于征收对象集中为拥有多套房屋居民,该批居民大部分是将房屋出租,很大可能房产税的费用将会转移至租户身上,引起未来租金市场上涨。 结论:房产税因地制宜,力度不大,对市场影响有限 重庆、上海均按自身城市特征制定房产税细则,且力度均不大,对市场影响有限 以重庆、上海为首次开征试点,可见,地方政府在开征房产税方案时,要结合自身实际发展需要,因此,地方政府不会对房地产市场实行强势打压,同时也不会放弃“土地财政”。 要点:2月9日人民银行宣布,自2011年2月9日起上眺0.25个百份点,其他各档次利率相应调整。这是2011年第一次加息。 影响:1.在优惠政策取消及频繁加息双面
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