房屋租赁合同审核要点.doc

PAGE PAGE 5 房屋租赁合同审核要点 随着公司规模的不断扩大，分公司纷纷成立，办事处接踵而至，房屋租赁合同也不断增多。因此，本文对房屋租赁合同审核要点总结如下，仅供学习。 一、审查出租人主体资格 出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到 合同的效力问题，所以应充分重视。主要从以下三方面来审查： 1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄;出租人为 法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检。 2、出租人是否有权出租 （1）房屋所有权人：出租人是否为房屋所有权人，能否提供房屋产权证、土地使用权证或者房地产权证。 （2） 房屋转租的?：出租人不是房屋所有权人，需提供其与所有权人之间的租赁合同，查看转租条款。如不允许转租，则要求出租人提供所有权人同意转租函。 ?（3）共有房屋出租的：房屋所有权为数人共有，并非一人所有（多为一家人）。存在上述关系，不能想当然与一家代表签订租赁协议，需要和所有共有人签订，也可与一家代表签订，但需要提供所有共有人签字盖章的授权委托书，否则租赁合同效力待定。 （4）委托出租的：出租人并非房屋所有权人，而是其亲属或者朋友，需提供授权委托书（自然人须办理公证）。 因出租人主体资格直接关系到合同的效力，所以建议在租赁合同中约定：出租人保证该房屋产权属清楚，没有纠纷并已征得共有人同意出租；若产生与该房屋有关的产权纠纷或其他债权债务纠纷影响承租人使用的，承租人有权解除合同，出租人应赔偿承租人因此而造成的损失。 二、审查承租人主体资格 特别注意：《城市私有 房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”所以机关、团体、部队、企业事业单位不能必然成为承租人。在我司签订的房屋租赁合同中，不存在审查承租人主体资格的问题。 三、出租房屋的审查 1、出租房屋是否设定抵押 查看房产证上是否设有抵押登记，如有抵押，则需在租赁合同中约定：出租人不得因抵押等自身债务问题影响承租人经营，否则造成损失的，由出租人承担。无法判断是否设定抵押的，则约定：出租人保证该房屋在租赁前及租赁期内没有设立抵押权。若该房屋因抵押权人行使抵押权给承租人造成损失的，出租人除退还剩余租金外，还应支付承租人三个月租金作为违约金。 2、用途审查 审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致。主要看 产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。不能租赁住宅用房作为分公司办公场所，否则工商局很难审批通过。 3、出租房屋是否为拆迁房屋 这一点一般很难审查，建议在租赁合同中约定：租赁期内，出租房屋因城市建设需要被依法列入拆迁范围的，出租人需退还剩余租金，给承租人造成损失的，还应赔偿承租人损失。 4、审查房屋是否存在禁止出租的情形 根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租： 　　(一)未依法取得 房屋所有权证的; 　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; 　　(三)共有房屋未取得共有人同意的; 　　(四)权属有争议的; 　　(五)属于违法建筑的; 　　(六)不符合安全标准的; 　　(七)已抵押，未经 抵押权人同意的; 　　(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 　　四、租赁期限及租金、保证金审查 1、租赁期限：《中华人民共和国 合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”另外，合同法规定，租赁合同期限届满后，若双方没有续签租赁合同而继续使用租赁房屋的，视为不定期租赁，双方随时有权解除合同。所以需要及时续签，避免出租人解除合同，给我司业务带来不稳定性。 2、租金是否包含水电费、取暖费、 物业管理费等费用;如不包括，则应约定清楚相关费用由谁承担，如何支付，何时支付，避免产生不必要的纠纷。 3、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理; 4、支付方式及支付时间是否约定清楚。 五、房屋交付、验收、质量安全及维修 1、房屋交付时除了房屋主体结构外，附属设施包括哪些需明确，建议以《房屋交割清单》形式列明，由双方签字盖章确认。同时约定：因房屋主体结构及附属设施等原因造成损害，应当由出租人承担，造成承租人损失的可以向其追偿。 2、应约定清楚房屋维修维护义务、维修费用的承担主体。另外还有装饰装修部分在退房时的处理是折价补偿还是恢复原状。 六、租赁合同的稳定性及解约（违约责任与合同解除） 1、我