3第三章 房地产价格形成的基本原理.pptVIP

第3章 房地产价格形成的基本原理 3.1 房地产价格概述 3.2 房地产价格的构成与类型 3.3 房地产价格的影响因素 3.1 房地产价格概述 3.1.1 房地产价格的概念 1. 从现象上来定义 房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量。 2. 从本质上来定义 在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产商品价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 3.1.2 房地产价格的形成 1. 房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格，前提条件有三个：房地产的有用性、房地产的稀缺性以及房地产的有效需求。 2．房地产价格的形成原因 房地产是一种非常特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解价格形成的理论，并作具体分析。 关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、效用决定论、收益决定论、劳动决定论。 供求决定论——认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况由买卖双方协议决定。 效用决定论——认为一切商品的价值取决于它们的用途。房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到的满足的程度。 收益决定论——认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算成的现值就是商品的价值。 劳动价值论——认为决定价格基础即价值的是劳动，价值的唯一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动，商品价值量由社会必要劳动时间决定。 一般而言，房地产价格及其价值形成是以劳动价值论为基础，以供求理论、效用理论、收益理论为补充。劳动价值论对房地产价格形成的解释有以下三个特征： 第一，房地产价格形成具有广泛性。土地的开发、加工都或多或少凝结了人类劳动，而所有建筑物都是劳动的产物。因此，劳动数量的多少和质量的好坏往往是房地产价值和价格形成高低差异的主要原因。 第二，房地产价格形成具有本质性。即房地产价值的基础是人类劳动的结晶。 第三，房地产价格形成具有客观性。劳动价值论认为商品价值是由转移过来的物化劳动价值、生产过程中加入的活劳动价值、创造出的新价值三部分组成。在现实中，将前两者称为成本，第三者称为利润。它们在商品社会中都有数据可以计算，是客观存在的。 马克思曾说，本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地）的价格，可以由一些非常偶然的情况来决定。因此，单靠劳动价值论不能解释一切，还必须以效益、供求、效用理论为补充。 许多房地产的价格差别主要在于使用中的收益差异，如许多商业、办公用物业，与周围的其他建筑物建造成本相同，但收益大相径庭，价格也就大不相同；在房地产拍卖或招标时，供求会使价格大大偏离其价值；在其他理论不能很好解释的场合，效用理论往往能较合理地提供一种理论解释。 由此可见，收益、供求、效用理论是房地产价格形成的不可忽视的理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价应该在房地产估价过程中占据较重的分量。 3.1.3 房地产价格的特点 房地产作为整体，其价格与其他商品的价格相比，既有相同的地方，也有不同之处。 相同之处在于：都是价格，用货币的形式来表示；都有价格波动；都按质论价，质优价高，质劣价低。 不同之处构成了房地产价格的特征，而且很大程度上其特征主要是由土地价格的特征决定的，主要表现在： 1.房地产价格具有地区性。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市高于经济情况一般的城市。同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别，也有好地段与差地段之分。 在进行房地产估价时，一定要进行地区因素比较，分析不同地区各种因素的差别，分析该地区具有哪些特性，这些特性对于该地区房地产价格的形成有什么样的影响等，然后再与邻近地区的房地产价格相比较，以合理确定房地产的价格。 2.房地产价格实体具有双重性。房地产是房屋设施与土地的有机统一体，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，其中一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的