农村宅基地使用权流转析论.PDFVIP

维普资讯 2006年 6月 海南大学学报人文社会科学版 Jun．20o6 第24卷 第2期 Humanities＆ SocialSciencesJournalofHainna University Vo1．24No．2 农村宅基地使用权流转析论 王崇敏 ，孙 静 (海南大学 法学院，海南 海 口570228) [摘 要]农村宅基地问题是我国物权立法中“具有中国物色”的一个问题 ，对于其是否可以流转，近 年来学者颇有争议，本文立足于中国农村宅基地转让的客观实际，比较分析各方观点，从理论和实践两方 面阐述允许宅基地 自由流转的理由，并设计了宅基地流转的相关制度，以期能对宅基地流转问题的解决 有所裨益。 【关键词]农村宅基地；农村宅基地使用权 ；流转；效益；物权 [中圈分类号]D923．2 [文献标识码]A [文章编号]1004—1710(20O6)02 —0242—06 农村宅基地使用权是指农村村民基于村民身份而依法取得的对用于建造住宅的土地所享有的使用、 收益和处分的权利。长期以来，农村宅基地使用权流转问题一直是一个不容忽视，也不能回避的问题。 它关乎的不仅仅是该权利本身的完整与健全，更为重要的是在该权利之外所涉及的问题。我国近几年来 进行的物权立法。对此问题的关注超乎寻常，本文拟在考察我国农村宅基地使用权流转的状态，比较其流 转和禁止流转之利弊的基础上，发表管见，以期有益于我国物权法就农村宅基地使用权的立法，建立健全 农村宅基地使用权制度 。 一 、 我国农村宅基地使用权流转现状考察 (一)现行法律法规的考察分析 1．法律方面 我国 《土地管理法》第62条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基 地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。” “农村村民出卖、出租住房后，再 申请宅 基地的。不予批准。”上述规定，确定了基于村民身份分配农村宅基地使用权的 “一户一宅”原则，更为重要 的是它表明农村宅基地使用权允许流转，但是一旦转让，就不能再基于村民身份而 申请宅基地 ，也不能获 得批准。因此 ，转让宅基地须理性而为。 我国 《担保法》第 37条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有 的土地使用权，但本法第 34条第 (五)项、第36条第 3款规定的除外……。”从此规定可以看出，我国 《担 保法》对农村宅基地使用权的抵押持禁止态度。但是我国 《担保法》并没有禁止农村住宅所有权的抵押， 因此，为农村住宅所有权设定抵押权实现时，根据 “地随房走”的原则，则必然导致农村宅基地的转让。这 一 规定禁止农村宅基地使用权抵押意在禁止其流转，但实际上并未达到立法者预期的效果。农村宅基地 使用权作为房屋所有权转让的附属物也一并发生着转让。 2．行政法规和部 门规章方面 1995年，国家土地管理局印发了 《确定土地所有权和使用权的若干规定》。该规定第49条规定i“接 受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允 许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”这一条实际也承认了农村宅基地的可转 让性。 [收稿 日期]2005—12—10 [作者简介]王崇敏(1965一)，男，湖北郧县人，海南大学法学院教授，硕士，主要从事民商法教学与研究。 242 维普资讯 王崇敏等：农村宅基地使用权流转析论 1996年5月6日国务院办公厅发布的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款 规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居 民占用农 民集体土地建住宅，有关部门不得 为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决