江北洪塘中路东侧地块商业项目可行性分析与发展战略报告.pdf

江北洪塘中路东侧地块商业项目 可行性分析与发展战略报告 项目概况 项目概况：总用地面积12.5公顷，建面 17.03万平米。 一一号地块号地块号地块号地块 ：：：：占地占地占地占地1111..6666公顷公顷公顷公顷 ，，容积率为容积率为容积率为容积率为2222..3333 ，，建筑密度建筑密度建筑密度建筑密％％％ ，，建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 3.63.6万平米万平米,,该用地为酒店。该用地为酒店。  规划江北洪塘商 业中心为区域商 业中心，选址于 二号二号AA地块：地块： 占地占地 洪塘街道新区内， 4.514.51公顷，容积率公顷，容积率 东靠机场路东靠机场路，总总 用地控制在6公顷 为为1.11.1 ，建筑密度，建筑密度 内，商业营业面 为为35%,35%,建筑面积建筑面积 积控制在8万平方。 5555.平米万平米万平米万平米..该用地该用地该用地该用地 为商业用地。为商业用地。 二号二号BB地块：地块： 占地占地3.933.93公顷，容积率为公顷，容积率为2.152.15 ，建筑密度，建筑密度20%,20%,建筑面建筑面 积积积积8888..4444万平米万平米万平米万平米..该用地为居住用地该用地为居住用地该用地为居住用地该用地为居住用地。。 目标分解目标分解 总体目标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满合适的租售比例满足建设期的资金建设期的资金 回收收要求与价值求与价值最大化大化 核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险 思维导图思维导图 商业体量？ 体量布局？ 符合需求？ 体量实现？ 风险规避？ 决定商业体量的关键因素 良好经济运行状况和积极发展前景 城市规划 处于城市的发展方向上，不会被边缘化 属于城市重点发展区域 处于居住的几何中心，保证有广阔腹地 区域位置 接近购买力，位于消费中心 KPIKPI体系体系 大规模人口聚集，且有一定增长空间 人口状况 有较强地消费能力 强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力 交通体系