河南新乡杨岗村房地产项目可行性研究报告.pdf

虎穴探幽 ——新乡建设路项目市场研究报告 0 前 言 新乡市地处河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，地处南北交 汇点，东西结合部，具有承东启西、沟通南北的枢纽地位，为豫北地区唯一的国 家公路运输枢纽城市，是中原城市群“十字”核心区城市。现辖两市(辉县市、 卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫 滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业 园区。总面积 8169 平方公里，其中市区面积 422 平方公里。共有乡镇 122 个、 街道办事处24个。总人口557.89万，其中市区人口100万。 本项目位于新乡市牧野区杨岗村，受聚龙岗房地产开发公司的委托，自2008 年4月17日至23日，在占芳总经理的领导下，策划中心对新乡项目进行了为期 一周的市场调研，了解市场环境，把握项目素质，对项目自身条件进行挖掘，以 期为项目总体定位和项目开发提供建议。 通过本次分析与研究发现，本项目自身素质条件较好，位于新乡市市北部 老工业区，而城市发展方向是东、南方向，项目所处位置并非城市中心；项目开 发面积较大，地块不规则，拆迁难度很大；项目周边教育配套非常完善，但生活 配套较差，商业零散、档次低，周边企业较多，但效益普遍不好。而从整个新乡 房地产市场来看，大盘多、品质高、开发商实力强，竞争非常激烈，对本项目的 运作提出了严峻的考验。需要项目运作主体在项目定位、项目战略、营销策略、 产品研发、建造计划、资本运作、项目管理等核心问题上赋予战略性的眼光，充 分整合现有资源，发挥自身优势，确保项目的顺利进行以及利润的最大化。 本报告由策划中心肖静分析师、陶红策划师、方利军策划师联合撰写，余仁 桥副总经理负责部分报告的撰写工作并对报告提出了专业的意见。由于时间仓 促，资料不够完备，不免疏漏，不足之处请多多批评指正。 在项目调研过程中，开发商倪总、刘总为项目调查做了大量的协调工作，占 芳总经理亲自参与调研并对调查策略和调查技巧做了大量的指导工作，章德明总 监提供了大量前期资料，任濮玉设计师积极配合参与实际调查工作并提供大量专 业性意见，在此表示衷心的感谢。 2008.5.22 1 目 录 前 言 1 目 录 2 第一部分 微观环境分析 3 第一章 内部环境分析 3 第一节 项目素质分析 3 第二节 企业能力分析 6 第二章 外部环境分析 10 第一节 直接竞争对手分析 10 第二节 潜在竞争对手分析 28 第三节 企业竞争对手分析 31 第四节 消费者议价能力分析 51 第二部分 中观环境分析 62 第一节 城市建设规划 62 第二节 土地利用规划 67 第三节 社会发展规划 69 第三部分 宏观环境分析 72 第一节 政治影响因素分析 72