肥城市中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告.pdfVIP

中明控股集团 中明新都会商业综合体项目 整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告 中明新都会项目组 第第一部分部分 ：：界定本报告需解决的核心问题界定本报告需解决的核心问题 S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型 非期望结果非期望结果—— 期望结果期望结果——不不 由特定情境导致 喜欢某一结果， 的特定结果 想得到其它结果 R1 R2 SS 情境情境 C=R1,R2 QQ=如何从如何从R1到到R2 ？？ 现实情景与开发目标的对比 界定定 ：本报告本报告需解决的核解决的核心问问题 R1 R2 本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题 （现实情景） （开发目标） 提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及 公司未有商业地产经验和资源，对自身的 启动模式方面的建议，在帮助公司满足初始资金 初始资金启动量、后续现金流排布、可持 期望在物业价值最大化的基础 投入投入、、后续现金流运作的前提下后续现金流运作的前提下 ，实现相对的投实现相对的投 物业比例，预期年投资回报率、建设招商 上，实现最高的投资回报率； 资回报最大化； 及运营周期、回报周期等指标不明确； 在政府已确定的项目整体指标 中中，分析并剥离出该部分分析并剥离出该部分 ，并并 对于既能保证市场定位实现对于既能保证市场定位实现 ，又能满足政府规划又能满足政府规划 商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定 对其进行物业类型，组合定位 审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业 即能满足最大收益，又能满足 类型和功能组合的假设和验证； 规划审批要求； 政府希望该项目作为区域核心政府希望该项目作为区域核心 ，，可在商业可在商业 综合体地块中做若干公建高楼，满足形象 希望在市场满足条件的前提下， 如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府 要求，但未限制一定要做，且未约定高楼 做若干高楼，兼顾政府形象要 的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标 内功能； 求，并同时保证项目的盈利性 客户和产品特征进行定位； 现实情景与开发目标的对比 界定定 ：本报告本报告需解决的核解决的核心问问题 R1 R2 本报告需解决的核心问题 （现实情景） （开发目标