金地天津金地格林世界推广策略提报.pdf

金地格林世界推广策略提报 如何消除金地格林世界的市场基础压力？提高项目附加 价值达成热销旺销？并将之最终转化成金地企业2009年 战略价值的标竿楼盘； 有必要注重项目的品牌现金流 如何让金地格林世界完销全部供应单元？如何界定“哪些 人”的“需求”？也就是实现既满足市场需要又为项目提 供可持续的竞争核心资源点，同时实现项目反作用于金地 地产品牌的持续价值增长； 必须打造项目可持续 如何让金地格林世界的人居模式与生活方式，既能满足市 场竞争的需要，又能够让人居模式得到传承，甚至是10 年、20年后的一种人居理念的预见？ 探寻有关地产哲学的人居思潮 如何在红磡、富力等竞争市场环境下超越？突破板块特别 是大沽路沿线板块形成的市场现状以及机会对销点？因为 市场决定绝对不能随波逐流，一定要引导潮流！ 寻找项目的机会点，寻找突围蓝海 2009年，房贷新政来了，加息来了，房地产调控来了。各 式各样的政策吹起了集结的号角！面对楼市已知未知的预 测，投资消费信心处在十字路口，一种改变观望的行销能 量势在必须！ 为项目的开售聚集行销势能 这一切 决定我们是不常规的,同时也是不能常规的 这是我们对项目解读的开始 也是作为对项目策划与塑造的 策略的关键制造点 首先 我们从对项目的板块价值以及主要区域主要竞争楼 盘说起…… Ⅰ.天津向南，发现新世界 区位：大沽路沿线20分钟都市生活圈 生态：5.5平方公里的河畔公园 、津沽路生态走廊 规划：中心城区和滨海新区发展黄金走廊起点 市政：双向八车道，两侧跨100米宽生态林带 交通：地铁1号线,公交652、629、808、165、152、808路 开发：红磡、金地、富力、华润多家开发商驻足，一个已经可以看见的板块未来 板块六大利好驱动力 东南版块将成为天津楼市的热点 一个利好实足且可已感知未来的板块正在崛起 但是，在东南版块上我们会遇到来自 红磡领世郡、富力桃园、大地十二城…… 的市场阻力 红磡领世郡 以64－139平米高层，130 －179平米洋房为主的项目属性，主打“140万 平米超大复合型社区 ”、以及“低密度高尔夫社区”。经过市调信息反 馈，近期无任何媒体投放，仅依靠中原、21世纪等机构协助销售，月均销 售量约为200套。项目一期入住率较低，社区内部非常冷清缺乏生活感。 富力桃园 目前均价5380元，主推89平米精装二居、127、147平米精装三居，173平米 豪华四居。精装修标准为每平米1000元。销售情况较差月均销量为25套。 结论： 区域内竞争激烈，城市年轻白领对于婚房及改善置业的需求，使这一群人再次成为众多 开发商相继追捧的主力受众。依照此情况分析， 目前国内房地产市场既不缺乏资金也不 缺乏潜在需求者，并将逐步呈现马太效应——谁能够更快更准确的把握到这群人的心理 需求，快速占领这部分市场份额，谁将成为这场战役的胜利者！ 马太效应（Matthew Effect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。名字来 自于圣经马太福音中的一则寓言。 “马太效应”为任何个体、群体或地区，一旦在某一个方面（如金 钱、名誉、地位等）获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和 进步。 在变化的房地产市场环境中、在区域市场的激烈竞争中 我们何去何从，我们的方向在那呢？ 我们要探寻我们到我们预其他项目对大的区隔 点，树立宣明的独特个性 Ⅱ.引导潮流，而不是随波逐流 什么才是我们的区隔点？ 阳光社区：欧式风情的建筑特 方正户型：全明户型，双飘窗设 色，景观小品穿插其中，生活 计，让家家充满阳光； 气氛浓郁； 金地品牌：17年人居行进的实践思考