河南钓鱼台高层中小户型项目市场研究及产品定位建议2011年前期策划.pdf

卫水河畔，风尚建筑 钓鱼台项目市场研究及产品定位建议 河南省立源房地产咨询有限公司 2011.7.16 前 言 我们的研究思路： 充分理解项目地块属性； 结合周边市场与区域消费者情况； 寻求一种适合本项目发展的开发路线。 我们的目标： 为规划设计提供帮助与支持； 在白热化的市场竞争中寻找到突破口； 在利益最大化与快速销售中选择最佳平衡。 报告总体思路 市场产品研究 住宅产品建议及价值评估 项目定位 商业产品建议及价值评估 购房客户研究 报告思路 第一部分——市场产品研究 第一部分——市场产品研究 基础条件决定项目基本定位 报告思路 第一部分——市场产品研究 第一部分——市场产品研究 项目地块属性研究 地块属性研究—地块历史 地块的三大重要历程： 历程一：土地为钓鱼台小区一部分，2001年由统 建进行开发，2002年交房。原经济指标容积率为 1.82，建筑密度30.92%，建筑形态：多层； 历程二：开发期间手续和安置出现一些问题，土 地放置至今。 历程三：2011年，由统建结合合作方对该地块进 行开发，在原有容积率，面积不变的前提下变更 建筑形态，由多层改为高层，但重点考虑日照间 距等问题，重新报批. 地块属性研究—项目区位分析 区域现状分析： 滨河路及周边路网完善，提升了区域对外的通达性； 紧邻卫河景观绿化带，对项目的整体品质有提升； 周边完善的商业配套和生活配套，体现了区域的辐射 力和影响力。 项目虽处于老城区，有发展潜力，但由于项目体量小且紧邻次干道，出入性和昭示性略差，项目 成功根本需找到切合项目本身的运作方式！ 地块属性研究—项目周边配套分析 项目周边生活配套完善，但商业多为老城商业，整体档次不高 地块属性研究—项目四至研究  项目地块呈长方形，有多余地上附属物，建筑摆 布时需仔细考虑；  从地块内部看四周，南侧为卫河景观带和卫河；  东侧紧临钓鱼台幼儿园和一栋三层住宅楼；  西侧紧临钓鱼台小区；  北侧紧邻钓鱼台小区，北侧受到后面小区影响， 居住环境较差，需后期进行处理。 地块位于老城区范围，周边生活氛围浓厚，但品质不高！ 地块属性研究—项目发展方向 本项目用地限制 区位外部条件 不适合走大社区，高舒适度方向 适合走高品质社区、中高档次方向 寻求一种创新的产品发展路线 地块属性研究—项目发展方向 住宅产品思路 供应市场 证 验 场 市 找 寻 + ？如何走 需求市场 报告思路 第一部分——市场产品研究 第一部分——市场产品研究