浅析我国《物权法》的登记制度.docVIP

PAGE PAGE 1 浅析我国《物权法》的登记制度 　　一．引言 　　物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或者不记载发生特定法律效力的事实状态。在我国《物权法》中，对登记作出了相关规定，从而形成了我国的物权变动登记制度。以下分别从登记能力、登记程序、登记效力三个方面对我国《物权法》上的登记制度进行梳理并就相关规定进行分析，以期能够系统展现《物权法》登记制度的全貌，并对登记制度达到进一步的理解。 　　二．登记能力 　　所谓登记能力，是指某些权利或者某些事项可以被纳入登记簿的能力，确切的意思应该是被登记能力。 　　1.需要登记的物权变动 　　只有经过法律行为进行的物权变动，法律才规定通过登记赋予其相应的法律效力。根据事实行为或者其他法律事实发生的物权变动则不须登记即可发生相应的物权变动效力。当然，并不是说因为这类物权并不可以登记。在德国，当事人可以自主选择是否对此类物权进行登记，该登记只是一种宣示。⑴但《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这就意味着，如果当事人不处分该物权，对该种物权是否登记属于当事人自己的选择；而当事人要处分该物权，则必须先经过对该物权的登记，始可处分。 　　2.需要登记的物权变动之外的情形 　　《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的对象是对不动产变动的请求权，是一种债权请求权。⑵对于预告登记的对该登记债权的效力，学者认为是赋予了该债权一定的物权效力，概言之，预告登记的使该登记债权的效力介于债权与物权之间。⑶ 　　三．登记程序 　　这里所指的登记程序，是指《物权法》所规定的不动产的登记程序。对于动产，《物权法》并没有规定，本文认为动产不能类推适用不动产的登记程序。 　　1.申请登记 　　《物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。因此，是否申请，具体申请什么内容，全由当事人自治，申请登记行为是私法性质的行为。 　　申请登记涉及登记请求权的问题。登记请求权是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或者协助履行登记义务的权利。登记请求权既可由法律规定产生，也可由合同规定产生。但《物权法》并未就登记请求权作出专门的规定。本文认为其是一种债权请求权。当事人所签订的不动产物权变动协议仅仅是债权的协议。对物权出让人来说，其负有的主要义务就是根据债权合同向受让方转让物权；对受让方来说，其负有接受物权转让并向出让方支付转让对价的义务。概言之，双方都基于合同负有办理登记的义务，同时双方也基于合同有要求对方办理积极配合，以顺利完成登记的权利。因此，登记请求权是一种债权请求权，并且为双方当事人所享有。 　　2.登记权 　　所谓登记权，是指登记机关通过审查，将当事人的权利及其变动诸事项纳入登记簿，从而依法产生法律效力的权力。⑷在采取登记生效主义的前提下，登记机关形式登记权的实质是将判定了当事人间权利的归属，而判断权利归属的行为应该是司法行为。因此，登记权应该是一种司法权。《物权法》对登记机构为谁并没有明文规定，但根据相关法律的规定可以认定为行政机关。本文认为登记权在我国现行体制下，由行政机关行使并无不妥：第一，登记权的行使并非传统意义上定纷止争的司法权的行使行为，其仅仅是对当事人的物权合意的一种判断。因此，在我国由司法机构行使登记权也不具有可行性。第二，由于当代不动产流动的快速流动，必然要求登记的效率，而行政机关高效、灵活的特点也有利于登记的高效进行，从而有利于不动产市场的良性发展。 　　3.登记审查 　　根据《物权法》第12条，本文认为我国不动产登记审查的性质为实质审查。登记申请人提交登记相关资料后，登记机关有权就上述资料进行审查，并可以根据情况要求当事人提供更多材料甚至进行实质审查，以尽最大的努力保障登记的公信力。但实质审查也必须有限度。民事主体间的权利变动毕竟是当事人私法自治的结果，如果对国家的审查权力不加限制，则必然导致公权力过度侵入私法。这种限制的制度体现就是对登记机关审查范围的限制。 　　4.登记簿 　　登记簿是登记效力的形式体现。当事人之间关于物权变动可能会有多个证明物权归属的形式文件。由于登记具有最高效力，因此，作为登记效力的形式体现，登记簿相对于其他物权归属证明文件来说，也具有最高的效力。《物权法》赋予了登记