房地产市场营销 第4章 房地产市场调查.ppt

内容提要 4.1 房地产市场调查概述 4.2 房地产市场调查的内容 4.3 房地产市场调查的流程 4.4 房地产市场调查问卷的设计 4.5 房地产市场预测 因果性调查 是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。 预测性调查 是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。 4.5.2 房地产市场预测的内容 1、预测特定城市房地产市场的未来前景 2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房地产设计的功能等需求的变化趋势 3、预测房地产市场价格的变化 4、预测各类房屋供给的增长速度 4.5.3房地产市场预测的程序 1、确定预测对象和目标 2、搜集、整理资料 3、选择预测方法 4、建立预测模型 5、评价和修正预测结果 6、编写预测报告 * * 第4章 房地产市场调查 狭义的市场调查是以科学的方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳务从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 4.1.1 房地产市场调查的概念 探测性调查 是房地产企业在对房地产市场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。 描述性调查 是对已经找出的问题做如实的反映和具体的回答。 4.1.2 房地产市场调查的类型 按调查范围划分 全面调查法 重点调查法 随机抽样法 非随机抽样法 按调查方法划分 访问法 问卷法 谈话法 电话调查 观察法 直接观察法 实际痕迹测量法 行为记录法 实验法 4.1.3 房地产市场调查的方法 市场环境调查 政治法律环境 经济环境 社区环境 城市发展规划 房地产企业情况 房地产产品的总供应量与总需求量 专业机构与中介商 项目的用地现状 项目用地的开发条件 项目所在地的周边环境 项目的对外联系程度、交通组织等 消费者情况调查 消费者的年龄分布 消费者的收入水平 消费者的职业划分 消费者的购买倾向 竞争楼盘情况调查 房地产产品调查 房地产价格调查 房地产促销调查 销售情况调查 提出问题，确定调查的目的 这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切乎实际的信息。 一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。 决定收集资料的方法 资料分为一手资料和二手资料。 一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料； 二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。 设计调查表 设计调查表的程序和应注意的问题如下： 1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项 选样 数据处理、分析与解释 提出调查报告 需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中了。 目的性原则 可接受性原则 逻辑性原则 （1）你通常每日读几份报纸? A、不读报 B、1份 C、2份 D、3份及以上 （2）你通常用多长时间读报? A、10分钟以内 B、半小时左右 C、1小时 D、1小时以上 （3）你经常读的是下面哪类（或几类）报纸? A、晚报 B、日报 C、晨报 D、商报 E、其他 简明性原则 便于整理分析的原则 4.4.1 调查问卷的设计原则 前言 调查内容 结束语 样本特征资料 电脑编号 作业证明记载 4.4.2 调查问卷的基本结构 避免提一般性的问题 “您对XX楼盘的物业管理印象如何”？ 避免用不确切的词 “你是否经常去健身房？” 避免引导性的提问 “消费者普遍认为房地产开发商广告投入量越大，说明越有实力。您的看法如何？” 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 4.4.4 调查问卷设计中应注意的问题 房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上，利用已经获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，从而为房地产企业的经营决策提供依据。 4.5.1 房地产市场预测的概念 定性预测 定性预测是指依