[区域开发]_青岛八千水城项目应标书-公开课件.ppt

我们志在将八千水城项目打造为北中国首屈一指的滨海度假新城 八千水城项目的特点：较大规模、具有稀缺自然资源、位于交通便捷的大都市新兴休闲板块的滨海区域开发运营 项目可由308国道、青黄高速、青烟高速进入市区约45分钟，对外交通便利 依托海水温泉资源和休闲度假设施，项目所在区域为青岛新兴的都市休闲版块 因此，八千水城公司在区域发展中将承担区域运营的角色，并将获取土地增值收益最大化为目标 区域开发中，土地增值的收益一般能够占整体收益的60%-80%。 前期较多基础设施和公共配套投入，60%-80%的利润来自后期成熟区域的开发。 关键点：资金流量动态平衡、合理周转率和运营资本结构、土地持续增值。 回顾15年来中国类似区域开发运营历程，有助于我们在初期明确区域开发的目标和方向 京津新城和三亚湾新城开发，在3-5年内逐步提升了区域内物业价值 但是配套投入的策略和规模各不相同，导致资金利用效率和现金流量差异较大 亚龙湾和大梅沙的前世今生：配套价值PK销售物业 我们重点从不同类型区域开发的盈利模式和运营资本利用效率角度，来聚焦符合八千水城的发展道路 休闲度假和度假娱乐驱动型区域开发，主要依靠持续的经营性收益获利，前期现金投入密集，资金回收期较长 前期投入较为密集的资金到度假娱乐和接待设施中，目的是取得良好的经营回报。娱乐接待设施的用地超过整个用地的40% 主要依靠酒店和娱乐设施的长期稳定的经营收益获取利润，销售型物业开发弥补整体开发的巨大投入 最大风险： 经营性物业的市场可持续支撑； 前期现金流压力 以销售物业为支撑的度假居住区开发，资金回收期相对较短，资金投入较为平均，不确定性较小 八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（1/2） 企业目标：关注区域土地持续快速增值、关注后续经营风险 区域宏观背景：胶东半岛城市群融合、北中国地区海景物业稀缺、青岛都市休闲和第二居所蓬勃发展 人均GDP5000美元，城镇化水平为60% ，处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业 城市规划配合大青岛加速都市融合和板块分工，东部海岸都市休闲中心区价值凸现 温泉镇依托温泉资源和休闲度假设施，已形成区域认知，鳌山在建大规模休闲度假设施，温泉镇和鳌山卫将成为青岛resort区 区域内现已建成多处特色休闲度假设施：高尔夫球场、滑雪场、跑马场、温泉度假村等。 温泉镇在青岛人中已经形成休闲度假的区域认知。 鳌山：规划特色：形成“依山傍海、六岛两湾，三区一环八组团”丰富而独特的、疏密有致的，山、海、岛融为一体的分散组团式空间结构。 相对于整体市场，青岛高端物业和度假投资物业的成交量和价格受近期调控影响均较弱，投资者信心牢固 相对于其他区域，东部板块逐渐成为以青岛主城区投资度假客户为先导的高端热点板块 区域价值逐渐彰显，自成一极 八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（2/2） 区域内：与周边诸多旅游度假休闲项目启动前夜；区域协调竞合 八千水城不仅将成就大青岛地区中高端人群滨海而居的梦想，也将成为全中国范围的滨海度假居住胜地 因此，八千水城开发的焦点在于保证可销售物业在整个开发过程中的持续市场吸纳力，并以此推动区域迅速成熟和价值增值 整体规划：以可销售物业规划为重点，资源利用主要面向可销售居住物业的价值增值。 并以此为基础，最终形成复合功能的、自我发展的、具有典范意义的度假新城 静态粗算的前提假设： 保守粗算区域开发可销售物业最优的规模，预计约在420万-500万左右，售价对利润影响显著 保持销售物业快速、持续去化速度，成为整体运营面临的最大任务 世联认为，应在整体开发中采取5个举措，促进市场成熟，并保持区域持续增值 1、开发节奏：三次启动，步步为营 2、市场策略：客户结构动态调整，最终聚焦全国高端市场 3、盈利模式：以可销售的物业和一级土地收益为主，以物业持有经营为辅 4、分期物业组合：组团布局，市场各有侧重，组团内部有限多元化 5、配套策略：以促进各阶段销售物业市场实现为目标，控制投资规模 在整体区域开发的各阶段将面临不同的核心问题 深圳大梅沙：以居住功能与吸引公共休闲活动带动区域发展，通过前期规划控制实现区域发展 片区定位：建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地； 功能分区:滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地。 深圳大梅沙8年历程图：通过区域开发实现区域功能转型，从城市陌生区域转变成为都市综合休闲区 整体上通过三次启动来驱动区域成熟和市场实现；在开发的每个阶段打造核心驱动要素，制定动态开发目标 各阶段配套策略： 分阶段产品策略：根据市场机会打造产品，且保证现金