南昌桃花三村改造项目定位及投资可行性分析.docx

本报告是严格保密的。 目 录 1 企业目标及项目介绍企业目标及项目介绍 2 市场背景分析市场背景分析 3 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 4 项目整体定位项目整体定位 5 经济测算 经济测算  ?企业目标 ?企业目标 ?项目介绍 ?项目介绍 本报告是严格保密的。 2 企业目标及项目介绍 ?企业目标 ?项目介绍 本报告是严格保密的。 3 企业目标 基本目标——规避市场风险，保证合理利润，实现顺利销售。 追求目标——树立项目形象,实现更高利润,提升城市形象，树立城投品牌。 本报告是严格保密的。 4 企业目标及项目介绍 ?企业目标 ?项目介绍 本报告是严格保密的。 5 项目区位情况： 城市边缘 老城区边缘位置，城中村格局，依托洪城大市场商圈强大的人流和商流，区域商业价值较高。 西湖区朝阳洲老区与朝阳新城交汇处  红谷滩 新区  八一 大桥  旧 （ 城 东 中 湖 心 区 ）  青山湖区 地块位于新桃花路与水厂路交汇处，而水厂路以南为高标准规划建设当中的朝阳新城，区域未来发展潜力巨大。 心理距离较偏 本地块周边多为村庄聚集地，交通不便利导致该区域成为城市的死角。  南昌 大桥 朝阳洲（西湖区） 规划当中的朝阳新城 本 案  中山 路 （ 象 湖昌南 青云谱区 ） 小结：本项目位处老城边缘，随着朝阳新城整体开发的启动，片区 本报告是严格保密的。 6 未来发展潜力很大。 项目交通情况: ——项目所在区域与几大核心繁华区较近，目前交通条件较差，但未来交通优势显 著； ?距离城中心近：从项目所在地到老城中山路10分钟车程； ?前往周边区域便利：距离红谷滩新区仅需10分钟车程； ?临近洪城大市场：项目在洪城大市场西南步行5分钟的位置； ?公共交通缺乏：目前路过项目的公共交通缺乏； ?道路现状差：灌婴路为洪城大市场物流运输要道，交通混杂，水厂路非区域主干道，且路况较差；  红谷滩 新区 10分钟 车程 10多分 钟车程  （ 旧 城 中 中 山 心 路 ） ?道路规划前景好：东面新桃花路目前已列为道路改造工程之一，新桃花路将被打造成为南昌市13条快车道之一，南面直通至南隔堤，北接中山桥，贯穿洪城路，道路拓宽为50米， 双向四车道。南面水厂路将打造为城市次干道；  朝阳 桃 西湖 ） 水 花 洪城 5分钟步 厂 路 路 行距离 大市场 规划当中的朝阳新城 小结：交通是关键，值得我们高度重视，桃花路的开通和水厂路的 本报告是严格保密 。 7 拓宽将是提升项目价值的关键因素。 项目出生地: 临近桃花三村、五村、洪城大市场，四周仓库、物流扎堆. 江西中医学院 科技学院  前往洪城大 市场 众鑫城上城 桃花三村（桃花小学） 桃花医院 桃花中学 抚生路  （ ）沿 （ 1 路物 流 转弯小区 司 及 ） 汽 灌婴路 菜 修 洪 地 顺 ： 德 迁 2 桃 发 置 菜地及自然村 学 场 房 菜地 （ 3 ）少量 公司及 （市场用地） 花三村 桃 村委会 桃花路 规划建设当中 朝阳新城 新桃花路 水厂路 （建设当中） 小结：项目地块周边环境嘈杂、居住环境较差，缺乏好的自然景观 本报告是严格保密的。 8 资源，做好本项目的重点是在产品本身上下功夫。 地块情况及相关指标 地块现状： 菜地、厂房、仓库、宿舍、自然村 地块情况: 宗地占地:193亩 常住户：175户 非住宅户：4户 居住人口：918人 农民房面积：69795.36㎡ （初步测算）， 其中住宅：60925.7㎡ 非住宅（厂房、仓库、宿舍）：8869.66㎡  北面灌婴路 东面：菜地、厂房、仓库、宿舍 西面自然村 南面水厂路 小结：东面菜地部分地块较为平整，西面自然村体量大，拆迁体量 大，开发成本高、难度大。 9 本报告是严格保密的。 项目用地附属条件 基本指标:宗地占地:193亩，其中商品房用地：141.1亩，安置房用地：41.5亩，规划路用地：10.4亩；计划容积率:商品房2.5； 拆迁安置小于等于2.2，申请地价：220万元/亩 ?公建部分待规划； 安置房面积 商品房面积 ?安置房：41.5亩， ?容积率2.2 ?安置面积约60900㎡， ?需安置175户常住户，非住宅户 4户，居住人口918人。 ?回迁房位置初步确定在东北角，将兴建小高层公寓  ?占地141.1亩， ?容积率2.5， ?商品房可售面积：235845.13㎡ ?商品房用地公开挂牌拍卖（约220万元/亩），土地收益用于平 衡拆迁安置费用 ?居住用地性质； 小结：随着老城区土地的稀少，本项目地块位置日显珍贵，地块具有 绝对的区位优势，位置决定价值！ 10 本报告是严格保密的。 项目SWOT综合分析： S 优势 W 劣势 1. 地段优势，紧邻老城区； 1、项目北面环境嘈杂，噪声污染严重； 2. 规模