房地产经营与管理 第7章 房地产交易经营.ppt

第7章　 房地产交易经营 内容摘要 房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在调剂房屋余缺、满足人们生产和生活需要、推动人类社会进步和经济的发展等方面起着相当重要的作用。本章主要介绍房地产买卖经营程序与营销策划、售后服务、房屋租赁经营程序、房屋抵押程序及其他交易方式等内容。 学习目标 通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁和抵押的程序；熟悉房地产售后服务——物业管理程序；掌握房屋租赁经营与程序；掌握房屋买卖经营程序与营销策划；了解房地产其他经营方式。在技能方面能够做一般楼盘的简单营销策划；能够按程序办理有关房地产交易手续。 7.1房地产买卖经营程序与营销策划 7.1.1　房地产买卖经营及运作 1.房地产买卖经营的概念 房地产买卖经营，是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买房人的一种交易活动。 2.买卖的房屋种类 ① 商品房。② 经济适用房。③ 微利房。④ 安居房。⑤ 平价房。⑥ 集资房。⑦ 公房。⑧ 私房。 房地产买卖经营及运作 3.房地产买卖条件 （1）商品房现售条件 ① 具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。② 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件③ 持有建设工程规划许可证和施工许可证。④ 已通过竣工验收。⑤ 拆迁安置已经落实。⑥ 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 房地产买卖经营及运作 ⑦ 物业管理方案已经落实。 （2）商品房预售条件 ① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。② 持有建设工程规划许可证。③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。④ 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 房地产买卖经营及运作 （3）私房买卖条件 出卖的房屋必须是产权清楚并自用有余。私房买卖，应按照《城市私有房屋管理条例》和有关的规定办理。 房地产买卖经营及运作 （4）已购公有住房和经济适用房进入市场买卖条件 已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用房可以进入市场买卖，包括：按成本价、标准价及按标准价优惠购买的公有住房；按成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。 房地产买卖经营及运作 4.房地产买卖经营的原则 ① 平等自愿。② 协商一致。③ 公平合理。 ④ 履行法定手续。 5.房地产买卖交易的程序 （1）商品房买卖的程序 ① 签订认购书。商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处，经过宣传广告，购房人得到信息后，到售楼处签订认购书，并缴纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人。 房地产买卖经营及运作 卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；买方，即认购方名称或者姓名、地址、电话、身份证件及号码；指定律师所名称、地址、电话。 认购物业。 房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价。 付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。 房地产买卖经营及运作 认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。 当购房人签订认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关内容。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件。 房地产买卖经营及运作 《签约须知》的主要内容包括： 签约地点； 购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件等； 购房者若委托他人签约，有关委托书的说明； 有关付款凭证的说明； 缴纳有关的税费说明——印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税和有关公证费等； 房地产买卖经营及运作 ② 签订买卖契约 签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。目前，我国商品房买卖契约大都采用由当地房地产管理部门印制的格式合同。 房地产买卖经营及运作 买卖合同的内容： ?买主姓名、联系地址、电话及签约日期； ?房屋所在地理位置、地形图及产籍号； ?定金支付情况及最后达成的物业成交价格； ?卖方提供产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明； ?规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等； 房地产买卖经营及运作 ? 付款方式； ?规定产权过户的交接日期； ?附加条款； ?买卖双方签字。 ③ 进行合同公证或认证 属外销商品房的，应进行合同公证或认证；属内销商品房的，根据买卖当事人约定进行合同公证。 房地产买卖经营及运作 ④ 办理买卖过户手续 买卖双方到房地产交