常州新城万博国际广场写字楼项目营销策划报告.docxVIP

新城万博国际广场写字楼 营销策划报告 第第一一部部分分 宏宏观观市市场场 城市研究—— 常州位于上海南京两大都市圈中间，区位和发展潜力巨大 1、世界第六大城市群：长三角经济圈以上海 为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级素食圈。 2、上海都市圈：长三角的一级都市圈，对苏州、无锡、嘉兴辐射最强，其次是对南通、杭州、常州、对舟山、宁波、扬州、泰州辐射较弱。 3、南京都市圈：长三角的二级都市圈，对镇江、扬州、泰州辐射较强，其次是常州、无锡、苏州等。 常州地处长三角经济圈的中北部，位于上海、南京两大都市圈共同辐射半径内，至上海都市圈3小时，南京都市圈2小时。 城市研究—— 城市布局呈现“一城、七片”组团、片区式开间结极，引导人口外流。 构建“一城、七片”的城市布局结构： “一城”：常州主城区 “七片”：即主城外围的七个片区 分类 构成 区域 组团/发展片 城北 新港、新龙 主城区 8个组团 城中 高新、城西、 中心、城东 城南 湖塘、武南 东北城镇、城 东部 东城镇、东南 主城 西北城镇、西 7个片区 城镇 外围 部城镇、卜戈 西部 城镇、西南城 镇 城市研究—— 中心区是常州核心地段商业中心，连接引导各片区产业发展 中心城区坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局 城中：建设城市商业中心 城北：突出产业发展功能 城南：生态人文新城建设 城东：城乡特色产业基地 城西：产业基地、物流集散中心 产业结构—— 常州目前第三产业依旧落后于第二产业，2010年开始，三产产值首次超过40% 第二、第三产业是常州经济的最主要组成部分，从2006开始，第二产业占比就逐步增加，第三产业占比逐渐减少。按照目前增速来看，2018年之前常州第三产业占比将全面超过第二产业，产业结构将进一步优化。 随着城市的发展，全国各地外来人口不断流入常州，提供了大量劳动力，推动了经济的发展。同时，可以容纳更多劳动人口的第三产业发展速度更加明显。2010年开始，三产产值占比首次超过40%，三产的发展决定了常州经济的未来。 从常州第三产业发展现状看，还存在一些不足和问题，主要表现为经济总量偏低，结构不甚合理；服务业规划滞后，地区发展还不够平衡；发展环境有待改善，“重工业、轻服务业”的现象还不同程度地存在。 产业结构—— 二产发达造就富人群体并带动高端地产需求，纺织、化工、机械为支柱产业，民营经济发达私营业主多 常州支柱型产业构成 纺织业 设备制造业 纺织业 设备制造业 化工业 化工业 电气及机械制造电气及机械制造  黑色金属冶炼 黑色金属冶炼 及压延加工业及压延加工业 通信、计算通信、计算 机及其他电子机及其他电子 常州支柱型产业构成 私营企业数 6.7万户 个体户 15.8万户 2010年增加值 1770亿元，占全市经济总量59.5% 产业布局—— 高新产业布局地成中高端人口导入主要区域，产业园的发展也带动了服务业快速发展 常州产业布局 空港产业园：机 电、电子、精细化 工 钟楼开发区：机械装备、新材料、电子信息 武进经发区：电子信息、新材料、生物医药  滨江化工区：化 工、能源和环保等 电子工业园：集成电路、半导体、精密机械 高新区：机电一体化、电子、软件产业、新材料、生物医药 天宁开发区：机械 设备、纺织服装 戚墅堰区：以轨道 交通及研发设计为 主的机械设备产业 武进高新区：装备制造、电子信息、新能源、新材料、生物医药  园区名称 简介 新北高新 1992年11成立，国首批52个国家级开发区 区 之一，439.16平方公里，常住人口近70 万，2010年实现地区生产总值500亿元 钟楼开发 2002年9月2日经省政府批准成立，规划面 区 积11.65 平方公里，年均GDP约23亿元 天宁开发 06年成立的省级开发区，规划面积35平方 主要工 区 公里，人口30余万 业园区 戚墅堰开 93年成立的省级开发区，13.22平方公里， 09年GDP15亿元，2010年经江苏省科技厅 发区 批准设立江苏省戚墅堰轨道交通科技产业 园 武进开发 面积32.74平方公里，常住人口3万人， 区 2010年上半完成GDP10.4亿元 武进高新 96成立的省级开发区，面积为76平方公 区 里，截至2009年底，已累计实现GDP 644 亿元 产业结构—— 三产总体规模偏小，实力较弱，缺乏市场竞争力。 常州市服务企业总体规模偏小，实力较弱，缺乏市场竞争力，这种状况不仅制约了企业自身的发展，同时也使服务效能难以有效发挥，企业抵御风险能力和融资能力也受到了限制