同策2011年05月上海汇智国际商业中心商业策划报告.ppt

个人所能承受的人均价格范围 区内人员对餐饮的消费能力在10—20元及50—100元所占比例最多，分别为23.3%和30%，而承受力在100-200元间则占8% 企业宴请标准 企业宴请标准在人均30—50元的占33.3%；50—100元占30.4%；100—200元占15.7%，中资企业宴请标准普遍高于外资企业，主要原因是中资企业较多选择在宾馆餐厅宴请 个人餐饮选择区域 园区从业人员工作午餐主要在公司食堂解决，也有部分人员就近选择公司周边的社会餐馆，但普遍反映就餐网点少，选择性不多，这与网点偏少或布局不匀有关 园区从业人员个人日常餐饮消费主要选择区内消费占45.4%,其次选择浦东其他地区，占20.6%,选择园区园边的则占18.3% 研发、制造基地大多配有相对完善的工作午餐公共餐厅，大型团膳供应人均消费标准在10—15元，供餐时间长，品种选择多，就餐环境好，颇受欢迎 企业宴请区域 公司宴请与个人餐饮消费在区域选择上有很大不同，主要选择园区周边及浦东其它地区，两者合计约80.5% 对区内娱乐休闲网点配套的满意率仅为20.4%，不满意为79.6% 满意主要是因为档次合理，占47% 不满意主要是因为网点少和档次低，分别占76%和11% 在抽样调查人群中，有55.5%的人期望在区内配套体育场馆、健身房、影剧院和KTV 园区从业人员个人选择的娱乐休闲方式是与同事、朋友共同娱乐，其次是在家自娱自乐，两者各占73.8%和20.0% 园区从业人员与同事、朋友一起消费选择的区域是园区外面，主要以浦东其它地区和浦西为主，两者合计所占比例为76.5% * * * * * 联洋、花木区域与本项目存在一定距离，同时并不属于同类商圈，故不选取 长泰广场在本商圈范围内与本案最为邻近，但其现处于动工阶段，并无可参考租金数据 张江镇社区商业、香楠、中芯、城市经典社区商业，其商业形式以沿街商业为主，其商业业态大多为社区生活配套型商业，与本案无论形式还是业态上均存在差距，故不选取 传奇商业广场离本案约1.5公里，同为地铁上盖型商业，与本案有一定的可借鉴意义，故进行选取 张江家乐福是以生活卖场为主力商业并附以其他餐饮、生活服务业态的商业形式，本案同样有着生活卖场的设置，故其一层的租金数据有借鉴意义，故进行选取 楼层 业态 租金(元/天/㎡) 物业管理费（元/天/㎡） 承租面积（㎡） 一层 餐饮 8.0－9.0 0.9元 100-120 二层 餐饮 5.0－6.0 0.9元 150-200 三层 餐饮 3.5－4.0 0.9元 150-400 张江家乐福（使用面积） 卖场一层商铺租金报价：7.5—8.5元/㎡/天 张江地区目前唯一一个正真意义上的大卖场，但从其规模上来看，只有建筑面积约13000平米。目前其主要服务区域为张江镇、唐镇地区的居住人口，其主要客源导入方式为班车及自有交通工具 传奇商业广场（使用面积） 传奇商业广场 商业形态：开放式商业广场/商业步行街 一层平均租金（使用面积）：8.5元/㎡/日 得房率：62.5%（根据项目平面图预估，不包含卖场、影院） 一层换算租金（建筑面积）：5.31元/㎡/日 张江家乐福 商业形态：封闭式集中型商业体 一层平均租金（使用面积）：8元/㎡/日 得房率：62.5% （根据项目平面图预估，不包含卖场、影院） 一层换算租金（建筑面积）：5元/㎡/日 在市场数据的选取中 由于数据租金均为使用面积 本项目测算按建筑面积计算 故需对选取的案例根据本项目实际得房率 进行建筑面积租金的换算来作为可比参数 说明：市场比较法就是根据类似房地产的租金水平来求取估价对象租金的方法，较具体的说就是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求 取估价对象租金的方法。 市场比较法 可比实例在其 房地产状况下的价格 × 标准化 修正 100 —— （ ） × 房地产状况 调整 100 —— （ ） = 可比实例在估价对象 房地产状况下的价格 传奇广场在估价对象 房地产状况下的价格 = 5.31 × 100 —— 91.75 × 100 —— 104 = 6.02 张江家乐福在估价对象 房地产状况下的价格 = 5.00 × —— 85.00 × 100 104 = 6.12 —— 100 步骤一 步骤二 最终基准租金：6.05元/㎡/日 1F 2F 3F 4F 5F 同策作为业内知名代理服务机构，其商业经历了八年的发展壮大，作为目前代理行业内唯一将商业运营作为公司主营业务的企业，同策不仅拥有成熟的专业团队，更成功运营了众多商业项目，在实战中积累了大量的战略合作品牌商家，为项目的迅速招商，成功运营奠定了结实的基础。 同策作为专业的房地产咨询代理