天津商业地产市场调研专题研究报告（下）.docVIP

天津市场调研专题研究报告(下） （商业地产篇） 第三章 天津商业街发展调研分析 一、商业街概述 商业街是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是衡量城市经济繁荣的重要指标之一。被称作是“城市窗口”和“城市名片, , O 商业街是以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产的形式。从商业街的空间结构上细分，商业街可分为室外商业步行街和室内商业步行街；室外商业街又分为大型商业街、主题商业街和社区商业街，室内又可细分为不同专业的商业街；从商业街的市场结构上细分，商业街又可细分为主题商业街，如美食一条街、小吃一条街、IT 商业街和综合商业街等；从商业街的形态结构上细分，商业街又可细分为单边商业街、双边商业街和多边商业街。按照商业经营的商品类别是专业类别，还是不加确定的综合形式，我们将商业街商铺分为主题商业街商铺和综合商业街商铺，这也是对商业街最清晰的分类方法。主题商业街商铺往往经营某一类（种）商品 如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；综合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随便经营，如北京的王府井商业街，上海的南京路商业街等。 二、天津市各商业街概述 天津作为一个有着悠久的历史文化积淀的城市，自身的商业街文化的发展也是经过了漫长的历史演化和变迁。目前天津所存在的商业街种类繁多，代表天津各种消费习性和风土人情。天津的主题商业街有以古玩为主题的古文化街，以餐饮为主题的南市食品街，以酒吧为主题的友谊路酒吧风情街等，综合性的商业街主要有滨江道商业街、和平路商业街等。 三、天津商业街的区域分布 四、天津现有商业街调研分析 1 、商业街概况调研分析 ●滨江道商业街： 天津滨江道商业街始于19 世纪20 年代，已有200 年历史之久，数家名闻华夏的金牌老字号诞生于此，一度垄断天津商业。滨江道商业步行街地处天津中心，是最繁华的商业中心，全长1 . 2 公里，总商业建筑面积已超过50 万平米，是津门商铺最为密集的地段、租金最高、空铺率为零，被称为寸土寸金的中心商业区。经过百年的积淀，这里是流行风尚的前沿阵地，再加上其规模巨大而形成的同业聚集和异业聚集的优势，可以减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加了 “比较购物”的机会，是消费者的购物天堂，形成了自己特有的商业氛围和文化品位，日均客流量达30 万，是名副其实的钻石商圈。 但是，作为在华北乃至整个中国都较有影响力的商业步行街，滨江道商圈也有着自身的缺憾和局限而限制着商圈的进一步发展：首先表现在其缺乏宏观的布局规划。从整体上来说，滨江道就是一条千篇一律的商业街，缺乏对客层的选定与此相对应的业态、品牌卖场的调研分析和统合筹措，导致了随意开发而无序，街头、街中、街尾的店铺几乎没有差别，拥挤杂乱。 由于宏观布局的缺失，自然不能很好的引导各商家形成有利的错位经营，相反却导致了各商家之间的恶性竞争，同质化经营严重。其次是缺少自己的文化特色。这主要表现在两方面：其一是没有文化场所，其二是没有自己的文化品牌。滨江道上，书店变成服装店，小剧场早已踪迹全无。在滨江道上行人要是饿了，除了肯德基、麦当劳等洋快餐外，几乎没有其他的选择。滨江道明显缺乏自己的服饰文化各种品牌专卖店装演同质化，品牌文化大多没有在服装和店面上得以体现，或者根本没有品牌文化。滨江道定位于中档，各种商业参差不齐，既有撑了2 年多的伊都锦，也有各种各样的小商小贩。顾客群过泛在另一层意思上就是没有固定的顾客群，只要有新的购物场所出现，这些顾客很容易就被分流。 再次是滨江道令人望而却步的房租― 日租均价在25 元／平米，有的已经突破了50 元／平米。天价的房租使得滨江道很多外铺的业态都走以量取胜的道路，忽略了对口碑和质量的要求。当然，天价房租的原因除了这里确实是寸土寸金外，还有许多人为的因素，如房屋企业的相关人员、品牌的开发人员、也有有空手套白狼的人，他们对房租的虚高起到了推波助澜的作用。还有就是停车面积过小，步行街上均有多条道路穿过，造成汽车行人抢行等交通问题，纸屑垃圾以及各种不良的广告随处可见，这些都破坏了购物休闲的商业环境。 ●和平路商业街： 和平路是近代天津商业的摇篮，是天津繁荣的象征，也曾是天津人的骄傲。和平路始建于1 902 年，位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2 ! 38 米，与滨江道商业街相交叉。取名“金街”。 和平路商业街有各种类型的商店200 多家，百货、既有大型的综合性百货商场又有各类中小型的专业性商店、文教、饮食、钟表、电器、家具等行业门类齐全，成龙配套。街上有不少老商号：200 多年历史的正兴德茶庄（支店）、20 年代兴建的国民饭店、1924 年开业的桂顺斋回民糕点店、1 928 年建成的劝业场、建于1930 年的冠生园食品店等。 和平路为天津创造了新的商机，现在