星河地产_深圳龙华民乐商业项目前期策划报告.pptVIP

星河民乐项目前期策划报告 项目运营目标 项目综合价值最大化 —— 让星河效益最大化 片区价值的引领者 提升城市的影响力 华润中心：55万㎡中国综合体第一品牌 规划设计思考 整体规划平面图 规划设计说明： 方案一：集中商业＋街铺＋酒店＋公寓（商务、酒店式）＋住宅 方案二：集中商业＋街铺＋公寓（商务、酒店式）＋住宅 新部品建议 公共空间建议 尾曲 THANKS！ 市场篇 2007年4月4日 主要道路交通路线 主要道路贯通时间 龙华客户群4次巨变 龙华客户群4次巨变 龙华客户群4次巨变 观澜中航城——中航格澜郡 中航格澜郡 星河丹堤 星河丹堤 香域中央 香域中央 香域中央 中信红树湾 中信红树湾 鉴于项目南端紧靠民乐立交，居家价值低，因此为规避这一劣势，试图分析在南端开发酒店的可行性，以提升地块价值。 2006年龙华住宅销售均价达到8700元/㎡，同比上涨67%，主要是由于整体市场的向好、区域价值被认可，以及圣莫丽斯、星河丹堤等别墅物业的带动 龙华住宅市场分析 / 价格走势 2 近6年龙华房价平均涨幅27%， 随着各项规划的竣工，预计未来三年龙华房价仍保持快速增长 2003-2005年，龙华商品住宅销售量维持在60万㎡以上，06年成交猛增，高达100万平米，预计今后三年的平均成交量将高于这一水平。 龙华住宅市场分析 / 成交面积 2 龙华住宅供应主要集中在龙华老城区、龙华新城区（二线拓展区、民治大道沿线和梅林关口五大区域），其中龙华新城未来供应量最大。 老商业中心，配套较为齐全 龙华未来几年地产代表区域，关内白领置业龙华的主要区域 供应不多，开发较早 供应较少，由于距离福田最近，关内白领客户居多 龙华老城 二线拓展区 民治大道 梅林关口 龙华住宅市场分析 / 项目分布 2 龙华受新政的影响将格外显著，容积率逐步提高，小高层、高层物业越发普遍，普通住宅中容积率在2.5以上的楼盘比例超过50%，容积率的提升将会带动小高层、高层物业的全面发展，大社区所形成的配套设施会更加完善。 龙华住宅市场分析 / 容积率 2 主力户型为居家型三房，面积区间主要为90－120平米 100.00% 709 　 合计 1.13% 8 230.41-264.80 复式 12.41% 88 158.88-170.73 四房 41.89% 297 108.57-142.24 三房 44.57% 316 69.25-85.95 二房 风和日 丽四期 比例 套数 建筑面积 户型 项目 100.00% 1010 　 合计 13.27% 134 150-228 复式 20.40% 206 138-147 四房 50.50% 510 93-115 三房 15.84% 160 70-73 二房 春华四 季园 比例 套数 建筑面积 户型 项目 102 三房 64-81 二房 户型南北朝 向分布，户 户设有客厅 露台花园， 可自由组合 主力户 型为二 房三房 40 一房 城色 特点 比例 建筑 面积 户型 项目 100.00% 1246 　 合计 0.08% 1 　 复式 5.22% 65 138m2-143m2 四房 19.66% 245 110m2-121m2 48.15% 600 102m2-110m2 三房 26.89% 335 74m2－78m2 二房 金地 梅陇镇 比例 合计 建筑面积 户型 项目 龙华住宅市场分析 / 户型 2 龙华住宅市场分析 / 客户分析 2 三房、两房 购买力不足，需购置物业安家 福田罗湖关内客户 三房 富裕，需要购置物业安家 本地生意人士、富裕阶层 三房、四房 有政府分房，但有能力购置商品物业 政府公务阶层 三房 较为富裕、需要购房安家 工业区高级管理阶层 喜好 情况介绍 客户分类 龙华本地 企业高级管理人员 白领人员 生意人士富裕阶层 关内及其他客户 约95% 客 户 图 形 约5% 2000年前，龙华本地中高收入者为购房主体 单房、一房、二房 白领及投资客户 福田罗湖等关内客户 单房、一房、二房 小户型首期低 外来打工人员 三房 富裕，需要购置物业安家 本地生意人士、富裕阶层 三房、四房 有政府分房，但有能力购置商品物业 政府公务阶层 二房、三房 较为富裕、需要购房安家 工业区高级管理阶层 喜好 情况介绍 客户分类 龙华本地 企业高级管理人员 白领人员 生意富裕阶层 关内白领 投资客户 70-80% 20-30% 客 户 图 形 2000-2004年，关内白领龙华置业比例上升，主要选择中小户型 二房、三房、别墅 普通白领、中产阶层、富裕阶层、投资客等 福田罗湖等关内客户 三房 富裕，需要购置物业安家 本地生意人士、富裕阶层 三房、四房 有政府分房，但有能力购置商品物