控江项目产品建议-公开课件.ppt

竞争分析 自用客户 项目定位 * 旭辉控江路项目产品建议 项目位于8号线地铁上盖鞍山新村站，杨浦内环中心地段，毗邻繁华的控江商圈。 本案 控江商圈 陆家嘴商圈 地铁8号线 366 户 公寓式办公户数 258 户 30-55平米 其中 18158 ㎡ 公寓式办公建筑面积 27723 ㎡ 商业建筑面积 其 中 108 户 65-75平米 2.51 容积率 44.99% 建筑密度 20% 绿地率 47286 ㎡ 地上建筑面积 67061 ㎡ 总建筑面积 18292 ㎡ 占地面积 数值 单位 项目 项目整体规划造型独特新颖，产品物业类型分区明确。其中酒店式办公产品面积小、总价低，不仅对投资客具备一定吸引力，亦能满足周边中小型企业的使用需求。 酒店式公寓市场分析——辐射区域研究（杨浦、虹口、闸北、宝山） 09-10年区域共有3个项目上市，集中在东外滩和北外滩区域，目前售价在29000元/㎡左右 主要竞争项目为：鸿旭豪园、天科国际、郡江国际 30000 38-70 16500 2010 北外滩 鸿旭豪苑 60-90 36-98（5.2M） 70-80 83-118 50-80 130-190 主力面积 21000 20000 2010 东外滩 郡江国际 28500 36000 2009 东外滩 天科国际大厦赢座 21000 15000 2007 五角场 财富国际广场 24000 80881 2007 五角场 东上海中心 18000 25002 2006 淞宝 祥腾国际广场 17000 56405 2006 淞宝 宝莲城 售价 建筑面积 开盘时间 区域 项目名称 北上海区域的现有酒店式公寓主要分布在东外滩和北外滩板块，这些板块也是项目辐射区域中商务氛围最浓的板块。 早期推出的酒店公寓由于经营管理和经营问题，逐渐转为办公用途。近两年，入市的楼盘在品质上均有大幅提升 财富国际广场 东上海中心 宝莲城 祥腾国际广场 鸿旭豪苑 天科国际大厦赢座 郡江国际 本案 鸿旭豪苑 38、42㎡ 主力面积 开盘至今共去化34套房源，总去化面积达1593㎡ 去化情况 30448元/㎡ 成交均价 4元/天/㎡ 物业费 精装 装修情况 2010.11.21 开盘时间 3米（酒店式公寓） 层高 地下2层和1至4层是商业、5-7层为政府机构办公区域、8-17层为酒店式公寓、18层景观房 楼层状况 3.5 容积率 上海鸿旭房地产发展有限公司 开 发 商 6万方 \ 酒店式公寓楼：2万方 项目体量 长阳路355（近大连路） 项目地址 酒 店 式 公 寓 住宅 商业 平面图 开盘一个月已成功去化34套房源，成交均价达30048元/㎡，量价走势较为出色。购买客户大部分为本地投资客，自用客中办公客户比重较大，其余为周边区域的年轻白领。 投资客：65% 自用客：35%（办公用途客户为主） 1）属于商办综合体，对自用居住客户有一定影响 1）交通优势： 轨交4号线的直接衔接，8号线 ，12号线（规划中）2）户型方正，内部装修、外观较好 单位面积在60－90 ㎡ 21000 由1幢写字楼、1幢酒店式公寓和5层商业裙房组成 2010 郡江国际 1） LOFT产品、5.2米层高 2）交通优势： 地铁4线大连路站、12号线（在建中）长阳路站 1）小面积产品，总价低 2）轨交4号线大连路站与本案3号楼地下层相连；同时规划中12号线大连路站也在此处 优势 单位面积在36－98㎡ 小面积分割单位面积在38－70 ㎡ 单位面积 17层(办公楼：晶座)， 7层（loft：赢座） 由2幢高层住宅、1幢商务楼、商业裙房组成 规 模 投资客：55% 自用客：45%（居住用途客户为主） 1）属于商办综合体，对自用居住客户有一定影响 28500 2009 天科国际大厦赢座 投资客：60% 自用客：40%（办公用途客户为主） 1）单价相比周边同类产品较高 2）建筑外观、室内装修较差 30000 2010 鸿旭豪苑 客户情况 劣势 成交价元/㎡ 推出时间 项 目 本项目的比较竞争优势：地铁沿线物业、面积适宜、高性价比 二线江景 5.2米层高 低总价 东方建筑装潢材料市场 宜嘉生活广场 好美家 新东亚商城 上海纺织科技工业园 海上海商业街 本项目 专业市场商家 专业市场产品供应商 周边贸易物流公司 政府机构、机关院校 永乐电器 春江家具城 宏图三胞电脑城 鞍山路商业街 复旦大学 同济大学 上海理工 颐高数码城 周边年轻大学教师 办公 居住 白领（五角场陆家嘴） 年轻机关公务员 新婚家庭过渡用房 虹口 闸北 陆家嘴 客户定位——自用客 客户定位 客户定位 四类主要 潜在客户 自用型（办公） 投资型 投资/自用型 杨浦向来是中小企业的集中地，区内专业市场、高校、产业园、航运中心的企业意识本案的