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烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 唐 虎 日期：2011 年 3 月 12 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解烟台大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在非保密的论文范围内，学校可以公布论文的部分或全部内容。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 版权声明 任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者同 意，不得将本论文转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方 式传播。否则，引起有碍作者著作权之问题，将可能承担法律责任。 烟 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 PAGE PAGE 1 引 言 物业管理是指物业服务公司根据业主的委托对其物业设施进行维护和保养，并 改善相关环境和秩序的一系列活动的总称。1据各种资料记载，从 19 世纪 60 年代开 始，作为一种不动产服务模式的现代物业服务开始兴起。在西方世界，在英国，工 业的进步促使农村人口纷纷涌入工业城市，人口激增突破了城市房屋设施之极限， 住房空前紧张。革命导师恩格斯做过比较经典的形容：“一方面，大批农村工人突然 被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另外，这些城市的布局已经不适合新工业 的挑战和与此相适应的交通。同时，街道在加宽，铁路铺到市里，正当工人成群涌 入城市的时候，突然出现了以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”2房 荒的出现促使一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给工人家，但因住宅 设施简陋，居住环境恶劣，不仅租金拖欠严重，而且严重影响业主的经济效益。此 时，为了改善自己出租房的居住环境，一名叫奥科维亚·希尔德的英国妇女制定了 相应的管理规定，这一不经意的发现引得后人都先后仿效。随着时间的推移，大陆 法系和英美法系国家都先后颁布了关于物业管理方面的法律法规，如德国颁布了《关 于住房所有权及继续居住权的法律》和《第二次住宅建筑法》。美国则制定了《公寓 大厦所有权创设之形态法》。 我国台湾地区于 1996 年制定通过了“公寓大厦管理条例”，并在 2004 年进行了 修正。该立法的目的主要是解决因密度而导致的区分所有权相互间及其对外关系上 的运作与纷争排解，将原本分散在各法之事物由条例统一规定。 大陆地区的物业管理起源于 20 世纪 80 年代，以邻近香港的深圳、广州发展得 最早。我们不妨观察一下我国发达地区相关物业发展的历程。 1981 年，广州市在东湖新村建立了新型住宅，该住宅的开发商参考了香港地区 的管理经验，对小区进行合理规划、统一管理，这是一次有力的探索经验。 1981 年深圳特区成立了几个涉外商品住宅小区，基于管理这些住宅小区的需要， 随即成立了物业管理公司，诞生了第一家物业管理企业。 1 刘文清：《物业服务合同实务研究》，北京：法律出版社 2007 年 7 月第 1 版，第 1 页。 2 恩格斯：《论住宅问题》。北京：人民出版社，1972.459.3， 转引自袁婕：《物业服务合同基本法律问题研究》， 华侨大学硕士论文。 1993 年，深圳市成立了国内首家物业管理协会，专业性的行业组织开始成立。 北京、上海、广东分别于 1995 年、1997 年和 1998 年先后颁布了物业方面的地 方性法规。3 2003 年国务院颁布了《物业管理条例》，并于 2007 年进行了修正。至此，我国 物业管理方面的法律体系基本形成。 不过，随着我国房地产业的持续发展和物业服务的蓬勃兴起，关于物业服务的 纠纷越来越多，并呈现纠纷数量上升、新类型案件增多的特点。最高人民法院颁布 了物业服务的司法解释，但仍然不能从根本上理清物业服务过程中各方的权利义务 关系。本文试从合同法规范的角度来论述物业管理过程中存在的问题，就如何完善 物业服务合同和明确当事人各方的权利义务关系等涉及立法和司法实践的问题提出 自己的见解，以求“定纷止争”。 一、物业服务合同概述 （一）物业和物业服务的概念 “物业”一词，在我国法律传统中有着悠久的历史。早在唐代的法律典籍中已 经出现了“物业”这一术语。《宋刑统》卷十三《户婚律典卖指当论竞物业》转引唐 代敕文：“应典卖倚当物业，先问亲房。亲房不要，此问四邻。四邻不要，他人并得 交易。”4