论房屋承租人优先购买权-民商法学专业论文.docxVIP

硕 士 学 位 论 文 论房屋承租人优先购买权 Study on the Preemptive Right of Housing Lessee 作 者 姓 名： 孙旭梅 指 导 教 师： 林 刚 副教授 西 南 政 法 大 学 Southwest University of Political Science and Law 内容 内容摘要 1 1 2 2 房屋承租人优先购买权制度反映了社会生活对法律规则的需求，具有为社会服务的 价值（为论述方便，本文中的承租人优先购买权即指房屋承租人优先购买权）。虽然我 国相关法律对承租人优先购买权已有明文规定，但规定得比较粗略，缺乏可操作性。理 论界也尚未就该制度的一些基本问题形成共识。本文在对承租人优先购买权的权利性 质、行使条件、法律效力等方面进行论述的基础上，提出关于完善该制度的立法建议。 文章第一部分是对承租人优先购买权制度的一般理论探讨，主要论述承租人优先购 买权的概念、特征、性质。承租人优先购买权，是指作为承租人的公民、法人在租赁合 同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人 购买租赁物的权利。该权利是一种法定权、专属权、是对出租人行使所有权的一种限制。 关于权利性质，学界主要有形成权说、期待权说及优先缔约的请求权说等观点。笔者认 为，形成权说对出租人行使房屋所有权的限制过大，有过于保护承租人之嫌；至于期待 权说，由于期待权概念的模糊不清，会阻碍我们对承租人优先购买权的准确定性。笔者 赞同优先缔约的请求权说：承租人优先购买权是一种优先购买的请求权，请求内容是缔 约的优先，结果和具体表现是在同等条件下权利人优先与出卖人订立房屋买卖合同。 第二部分着重对承租人优先购买权行使的前提条件、期限条件及同等条件等进行论 述。对承租人优先购买权行使的前提条件，学界主要集中于对出租人出卖房屋这一行为 的理解上。笔者认为，出租人出卖房屋的行为应理解为出租人与第三人之间成立房屋买 卖合同。关于期限条件，笔者认为我国法律规定中的“三个月”期限仅是约束出租人履 行通知义务的期限，并非承租人行使优先购买权的期限。关于承租人优先购买权的行使 期限应当在以后的立法中加以完善，笔者建议承租人应当在接到出卖人出卖房屋的通知 后 15 日内作出是否承买的意思表示。关于承租人优先购买权的同等条件，应当以出租 人与第三人订立的房屋买卖合同中的条件作为判断标准；在同等条件的内容方面，笔者 通过对我国学界各种观点的对比分析，认为同等条件的确定应当综合考虑主体资格、价 格条件、价款支付方式与支付期限等因素。 第三部分重点阐述承租人优先购买权的效力。承租人优先购买权能否对抗第三人取 决于权利是否进行了登记公示。如果经过公示，则具有物权效力，该权利可以对抗第三 人，不论第三人的主观心理状态是善意还是恶意；如果未经公示，则该权利只能约束房 屋出卖人，不能对抗善意第三人。在优先购买权的效力冲突方面，承租人优先购买权与 按份共有人优先购买权不会发生冲突；当承租人优先购买权与次承租人优先购买权发生 效力冲突时，应由次承租人优先行使优先购买权。 第四部分在评价我国法律规定以及司法实践中的处理方法的基础上，结合前面三部 分的论述，从权利性质、行使条件、法律效力以及法律救济等方面提出对于完善我国承 租人优先购买权制度的立法建议。 关键词：房屋承租人；优先购买权；权利性质；行使条件；法律效力；立法完善 Abstr Abstract 1 1 2 2 The system of the preemptive right of housing lessee reflect the social life’s demand for the rule of law and it has the value for social services(for the convenience of exposition, the preemptive right of lessee means the preemptive right of housing lessee in this article). Though there’re relevant laws about preemptive right of housing lessee in our country, they’re so rough that they’re lack of interoperability. The theoretical circles have not reach a consensus on some basic problems of the system. This article provides some