深圳二手房转让个税.docVIP

PAGE PAGE 3 深圳二手房转让个税征收率 2011年7月11日起，深圳市将实施二手房交易核定征税政策。为帮助广大市民详细了解有关政策，本报特邀市地税局有关业务负责人就相关具体问题进行系列解读。　　1．存量房交易个人所得税的征收方式有哪些？税率是多少？应纳税额如何计算？　　答：个人转让住房计征个人所得税的方式分核定征收和核实征收两种。　　核定征收方式。个人转让房产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：（1）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（3）未能提供主管地税机关出具“据实征收”审核意见的。计算公式为：应纳个人所得税额＝个人转让房产收入额×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1％，非普通住房1．5％，拍卖房3％。　　核实征收方式。个人转让房产，能够提供合法有效的房屋购买合同、房产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税，计算公式为：应纳个人所得税额＝（个人转让房产收入额－房产原值－转让过程缴纳的税金、合理费用）×20％。　　如果纳税人再转让房产，其申请扣除房产原值仍按以上一手备案的房产证登记价（产权登记部门备案的交易合同价格）、发票记载的金额为准。　　　　2．我市住房转让计征个人所得税的核定征收率为多少？采取核定征收方式计征个人所得税是否有法律依据？　　答：我市住房转让个人所得税核定征收率为：普通住房为1％，非普通住房为1.5％，拍卖房为3％。　　实行核定方式计征个人所得税是有法律依据的。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定”。据此，将我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准明确为：普通住房为1％，非普通住房为1．5％（拍卖房为3％）。而拍卖房的核定征收率之所以确定为3％，是因为《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）明文规定“个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3％计算缴纳个人所得税”。　　　　3．现行有关住房转让个人所得税有何优惠政策？　　目前，对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务部门会不折不扣地执行此项优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。　　　　4．执行时间如何确定？哪些房地产交易适用按计税评估参考价格征收税费？　　答：执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。本次措施适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定，根据人民法院判决书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行住宅权属变更的住宅不适用此次规定。　　　　5．个人存量住房交易涉及的税收有哪些？　　答：目前，个人存量住房交易主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。请看附表（一）和（二）。 　　附表： 　　（一）普通住房（同时满足三个条件：容积率在1．0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1．44倍） 　　交易人 税种 征税条件及方式 应纳税额的计算公式 免征条件 　　卖方 营业税及附加 购买不足5年的 计税价格×5.6% 购买超过5年（含5年） 　　个人所得税 核实征收 （计税价格－房产原值－转让过程缴纳的税金、合理费用）×20% 自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房 　　核定征收 计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。 　　买方 契税 家庭唯一住房，90平方米及以下 计税价格×1% ／ 　　家庭唯一住房，90平方米以上 计税价格×1.5% 　　非家庭唯一住房 计税价格×3% 　　（二）非普通住房（不符合普通住房条件的） 　　交易人 税种 征税条件 应纳税额的计算公式 免征条件 　　及方式 　　卖方 营业税及附加 购买不足5年的 计税价格×5.6% 　　购买超过5年（含5年） （计税价格—购房价款） ×5.6% 　　个人所得税 核实征收