2010成都中铁瑞城西郡英华项目定位之市场研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 我们发现：竞争项目品质与品牌的认同是核心竞争力；灰空间面积赠送是做性价比主要手段 * * * * 在存量方面，我们发现洋房产品，90-120平属于未来市场稀缺畅销产品，120平以上供应量大； 电梯在各个面积段都供应量大 * * * * * * * * * * * * * 市场研究报告提纲 项目市场研究 区域市场研究 住宅市场 商业市场 酒店研究 区域商业 成都发展研究 西部新城发展 SWOT分析 竞争项目分析 郫县住宅市场 成都住宅市场 竞争板块情况 宏观环境研究 宏观经济政策 客户需求分析 地块条件分析 * * 1 商业现状 郫县目前的商业网点主要集中在郫筒老城区；商业结构主要依托交通枢纽连接各个快铁城镇商业中心；经营业态主要为家庭日用类型为主，经营情况较好，租金水平较低。 区域商业市场研究 郫县老城区商业圈 红光犀浦商圈 犀浦站 红光站 郫县东站 郫县站 郫县西站 老城区商业情况 主要商业街 主要经营业态 售价（元/㎡） 租金水平（元/㎡） 经营状况 星光大道 百货、服装、茶楼等 约8500-12000 25-40 经营状况较为一般，人气稍显不足 王府商业街 服装、家具 皮革 12000左右 95-110 经营状况较好 北大街 通讯、电器 约10000-11000 30-45 经营状况较好 郫县老城区商业主要位于东西南北四条大街，依托中心超市进行四方辐射； 商业形态多以服装、家用、通讯等日常生活配套型商业为主； 经营情况一般，租金水平较低； 餐饮、娱乐主要分布在郫县东二环路沿线。 * * 站点 站点定位 租金水平（元/㎡） 售价（元/㎡） 周边商业现状及业态 犀浦站 综合枢纽型站点 一楼：35-60 一楼：约10000-15000 商业多住宅底商，以家装材料、生活配套等业态为主 红光站 配套基地站 一楼：35-100 金仪商贸中心一楼：约11000，二楼：约7000 站点附近商业较少，商业点主要在西华大学校门附近，以日常购物等生活配套等为主 郫县东站 接驳换乘站 一楼：25-35 —— 目前附近为工业园区，在沱江河对岸有部分社区底商，业态以茶馆等生活配套为主 郫县站 商业中心站 一楼：40-55 一楼：约11000-12000 新博美家具装饰城，其余商业以汽配、建材为主 郫县西站 交通枢纽站 一楼：25-40 —— 周边分布有零星商业 郫县快铁沿线商业形态多为零星分布，缺乏具体规划，集中式商业体较为缺乏； 快铁站点周边的商业品质和租金水平均较低，快铁带动的商业经济效益尚未呈现。 区域商业市场研究 2 快铁商业 快铁沿线商业布局 快铁站口城镇商业档次目前较低、分布零星、租金收益低；集中商业与成片规划快铁商业缺乏；快铁带动的商业经济效益尚未呈现 * * 区域商业市场研究 3 未来规划 郫县未来商业向高档城市集中商业与特色商业两个方向发展；集中商业主要以蜀都新城高端配套带动红光—犀浦板块与老城区商业升级，与高新西区相融与配套；特色商业主要以望丛祠与远处小城镇为打造对象 《郫县城乡商业网点规划》文件规划商业网点的总体规划布局体系分为五个层次，分别为：县级商业中心、社区商业、特色街商业、乡镇商业、农村商业。 * * 区域商业市场研究 集中商业规划 郫县集中式商业规划主要表现为对原有商业的升级换代；未来蜀都新城片区商业是带动引擎；犀浦—红光镇商业打造为高新西区产业生活配套商业为主；红光镇未来商业集中在老成灌路沿线 商业区 规划范围 主力业态 规模控制 旧城商业区规划 郫筒镇北街一段、西街一段及一环路西北段所辖区域，用地面积约为10公顷。 购物中心、大型超市、综合百货店、专业店、专卖店等，配套网点设施以文化娱乐及餐饮、休闲设施为主；限制设置仓储式会员店、各类专业批发市场。 商业总营业面积控制在12-14万平方米，大型网点控制为4-5个，其中设置购物中心1处。 东南新城商务商业区规划 东南新城内沿南北大道南侧，围城路西延线东南侧，用地面积约为8公顷。 大型百货店、大型超市、专业店、专卖店等，配套网点设施以餐饮、休闲设施为主；限制设置购物中心、仓储式会员店、各类专业批发市场。 商业总营业面积控制在7-8万平方米，大型网点控制为3-4个，其中设置大型超市1处，大型百货店1处 犀浦商业区规划 成灌公路以南，浦生街以东，犀湖路以北，新街以西，用地面积约为6.7公顷。 购物中心、专业店、专卖店，配套网点设施以餐饮、休闲设施为主；限制设置仓储式会员店、各类专业批发市场。 商业总营业面积控制在8-10万平方米，大型网点控制为3-4个，其中设置购物中心1处。 红