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PAGE .. 房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目开发周期基准的建立与应用 2 1. 建立初步的基准 2 2. 持续改进及应用 2 3. 周期基准计算的起始点 2 二、前期定位与设计周期基准 2 1. 住宅设计周期表 2 2. 商业设计周期 3 三、典型物业工程施工周期基准 4 1. 住宅类物业 4 1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明： 4 2) 物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） 5 3) 物业类型：多层（6层+1层地下室） 5 4) 物业类型：小高层（11层+1层地下室） 5 5) 物业类型：中高层（18层+1层地下室） 6 6) 物业类型：高层（24层+1层地下室） 6 7) 物业类型：高层（33层+1层地下室） 7 8) 物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室） 7 2. “城市综合体”施工周期基准 8 1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明： 8 2) 物业类型： 8 大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ） 3) 物业类型： 9 写字楼 （地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2） 4) 物业类型： 9 酒店 （地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2） 房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 项目开发周期基准的建立与应用 建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 持续改进及应用 每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 周期基准计算的起始点 周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 前期定位与设计周期基准 住宅设计周期表 时间 阶段 基准时间 （单位：月） 备注 初步定位 1.0 (1) 新进入城市 ＋15天 (2) 可复制项目 －15天 (3) 大盘（80万㎡以上） ＋15天 规 划 1.5 (1) 设计竞赛 ＋30天 (2) 争取规划条件可适当延长 方 案 2.0 (1) 产品复制 －30～45天 (2) 中小盘项目：“规划＋方案”合并基准时间为3.0个月；可复制项目为2.5个月。 初步设计 （报审深度） 1.5 (1) 复制项目 -15天 (2) 精装 +15天 施工图设计 （含施工图审查） 1.5 (1) 根据施工需要，可分批出图 合计 7.5 商业设计周期 时间 阶段 基准时间 （单位：月） 备注 初步定位 1.5 （1）新进入城市 ＋15天 （2）复制项目 －15天 规 划 2.5 （1）争取规划条件可适当延长 方 案 3.5 (1) 复制项目 －30天 初步设计 （报审深度） 3.0 产品类型复杂 ＋30天 争取消防设计条件 ＋15天 施工图设计 2.5 （1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计 合计 13 典型物业工程施工周期基准 住宅类物业 住宅类物业施工周期基准的编制说明： 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个 冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间； 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和 办理产证的时间； 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通 常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段； 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准； 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证 时间汇总； 基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将根据不 同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工 期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4 建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天； 主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期； 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间； 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑； 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完 成时开始插入)