万科_深圳万科棠樾项目营销分享_别墅_家庭养生度假式住宅_销售推广策略.pdf-2019-02-04-23-47-16-603.docxVIP

远郊资源型项目.万科棠樾 .营销分享 深 ? 项目概况 项目地处莞深高速大坪出口、观澜湖东莞会所门口。总占地40万平米，总建面66万平米，容积率0.6 物业类型：独栋、双拼、联排、叠加、小高层 2008年12月第1期物业开盘，至今已开发至第6期，共分8期 ? 始终困扰此类项目的共性问题 陌生板块：项目地处半城半镇半工厂区域，东莞塘厦与深圳观澜交汇处；对东莞人而言那是郊区，对深圳客而言那是东莞 无名资源：外部有大屏障山森林公园、一些自然湖泊、观澜湖高尔夫东莞会所，内部为原生浅湖浅坡，虽然有山水但非大名山名水 配套缺失：客群需求的城市配套、居家生活配套缺乏 客群空白：板块内此前养老度假型客户、长时自住豪宅客户缺乏 低价认知：市场价值认知培育期长，传统推广乏力 土地抗性：东莞产权证对深圳客户有明显的接受抗性，尤其投资类客户 ? 从2008——2011年，棠樾营销三阶段 1 2 3  2008-2009，棠樾聚焦影响力，突围片区 2010，棠樾聚焦客户，开发及营销主题转身 2011，棠樾聚焦销售，调控之下保证“闪销” ? 1 2008-2009，项目的主要压力是 片区太陌生，如何制造影响力，一炮而红 项目地处东莞，如何在东莞卖到深圳的价格 客户的来源和积累如何实现？ 方圆十公里没有目标客户 有限的宣传费用下，隐藏着影响力和销售价格的双重压力 ? Copyright Cen