广州下半年土地盛宴拉开帷幕全地王仍需静候-合富辉煌.PDF

广州下半年土地盛宴拉开帷幕，全市 “地王”仍需静候 【导语】 2016 年上半年广州宅地供应全部均为外围地，“奇货可居”的中心区土地未见踪影。7 月广州国规委终于挂牌了中心区的荔湾华大物流地块和白云华盛地块，广州开发区国土规划 局也挂牌了位于热点区长岭居的一宗居住用地。合富辉煌认为，在全国大中城市土地市场火 爆、广州楼市成交量价齐升的大环境下，这三宗地块有机会成为新的区域 “地王”，但最终 成交楼面地价受制于地块所在区位、周边成熟度、以及地块自身规模等局限，难以成为全市 “地王”。广州政府仍然延续上半年的供地策略，将“最靓”地块继续押后，尽量减少“地 王”对本年度楼价的刺激。 本次挂牌的三宗地块，分别位于荔湾区岭海街、白云区新市街棠涌南路、黄埔区长岭路 以北地块，三宗地块将于8 月中下旬拍卖出让。地块明细如下表： 【合富观点】 三宗地块有望成为新的区域 “地王” 【华大物流地块】位于荔湾区岭海街12 号，地块规模小，建筑面积8.92 万㎡，起拍 楼面价16810 元/㎡。地块周边被村屋厂房包围，城市面貌欠佳。周边的新世界凯粤湾一手 楼价为2.9 万元/㎡。地块拥有二线江景，起拍楼面价16810 元/㎡，高于广钢地块起拍楼 面价1.5 万元/㎡。地块所在的原芳村区域“地王”由华发（中央公园）于2014 年竞得， 楼面价2.16 万元/㎡。 【华盛地块】位于白云区新市街棠涌村，地块规模小，建筑面积4.43 万㎡，起拍楼面 价13001 元/㎡。地块形状不规整，周边被城中村包围，城市面貌欠佳。周边质素较好的二 手楼盘保利紫薇花园均价为2.3 万元/㎡。地块东边2 公里的白云新城区域“地王”由保利 （保利云禧）于2010 年竞得，楼面价2.06 万元/㎡。 【长岭路以北地块】位于黄埔区长岭路以北，地块建筑面积13.49 万㎡，起拍楼面价 8000 元/㎡。地块所在的长岭居板块已成为楼市置业热点区，而且地块容积率低 （仅为1- 2），势必受众多发展商的关注。金融街融穗御府、万科山景城等周边在售主力楼盘价格是 1.4-1.6 万元/㎡。黄埔区 “地王”由万科（万科尚城）于2015 年竞得，楼面价为1.02 万 元/㎡。[注：成交楼面地价的计算：已剔除拆迁安置房的建筑面积，但不包含拆迁安置房 的建筑成本] 综上，本次挂牌的中心区两宗地块虽然存在周边形象欠佳等问题，但2014 年至今，广 州市中心区居住用地出让逐年减少，卖一块就少一块。数据显示，2014 年中心区出让23 宗 居住用地，2015 年更减少到 11 宗，对大多数房企而言实为“奇货可居”。而外围方面，黄 埔长岭路以北地块所在区域已成为近年置业热点区域，且地块具备容积率低，距离地铁站近 等优势，也必受众开发商关注。今年，全国土地市场火爆，距离中心区更远的增城地块都溢 价180%以上，因此，这三宗地块有机会成为新的区域 “地王”。 全市“地王”仍需静候 合富辉煌（中国）市场研究中心认为，本次挂牌的中心区两地块周边城市面貌欠佳，目 前轨道交通通勤及生活配套较弱。这两宗地无论从居住氛围、生活配套、交通通勤等方面来 看，皆逊色于今年计划出让的中心区其余地块，成为全市“地王”的可能性低。另一方面也 说明广州政府将仍然延续上半年的供地策略，把“最靓”地块继续押后，尽量减少“地王” 对本年楼价的刺激。