万科地产销售变更管理作业指引.doc

销售变更管理作业指引 编制 陈锐彬 日期 200 审核 唐激扬 日期 200 批准 刘荣先 日期 200 流 程 要 素 流程目标： 流程时间要求 流程监控点数目 流程主要责任岗位 流程涉及职位数目 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 200 A/1 2、5.1.5、5.1.8、5.1.9、5.2.4、5.2.7、5.2.13、5.3.2 陈锐彬 唐激扬 刘荣先 2004-12-23 A/2 5.1.9(新增) 庄小姗 唐激扬 目的 规范销售更名手续、换房手续、楼盘处理的办理程序。 适用范围 适用于公司开发的所有楼盘中已售并已签订《楼宇认购书》，但尚未签订正式《房地产买卖合同》之房产的更名、换房、没收再售、退房手续。 术语和定义 职责 销售经营部 接收客户更名、换房、退房请求 审核客户更名、换房、退房条件 审核确认已售楼盘单位没收、退房条件 依据作业指引办理没收再售、更名、换房、退房手续 工作程序 更名 销售员接收客户本人提出更名请求，要求客户填写《更名申请审批表》，并提交销控员审核。 销控员审核更名单位的房号、申请人合法性、已付款金额、合同签订等情况。 项目销售经理审批同意或不同意。 项目销售经理同意更名后，客户付清首期款或全款。 销控员在销售管理系统作更名操作（不可直接删改原记录）。 销控员为客户更换认购书（认购日期及约定签约日期等条款不做更改）。 销控员为客户更换收款收据。 销控员将变更资料交销售经营部客户事务组存档。如出现以下情况之一，需报销售经营部总经理审批： 该房产有逾期款项。 超过规定的日期尚未办理签署正式《房地产买卖合同》手续。 有其他违反《楼宇认购书》规定的行为。 同一单位出现第二次更名。 5.1.9.内部员工享受公司领导批示的特殊折扣及内部员工3%折扣，仅限于员工本人及直系亲属购房，若更名将取消以上折扣。 换房： 换房客户在签署正式《房地产买卖合同》前提出换房申请，满足以下条件之一者，可予以换房一次： 面积小的单位换成大的单位。 单价低的单位换成高的单位。 畅销单位换成滞销单位。 期房换成现房。 销售员接收客户本人提出换房请求，要求客户填写《换房申请审批表》并提交销控员审核。 销售换房的客户办理手续持续时间从接单日（不含）至可退款日为10个工作日。 销控员审核“销售换房申请表”，根据申请要求提交公司其他专业部门审核： 换房涉及到设计问题，需提交万创公司审核回复。 换房涉及到工程质量问题，需提交项目经理部审核回复。 换房涉及到《购房认购书》、《房地产买卖合同》等条款问题或法律问题，需提交法律室审核回复。 换入及放弃单位所属项目的销控员，审核申请调换单位的房号、申请人的合法性、合同是否签署及缴款情况。 项目销售经理审批。 销控员在销售管理系统作换房操作（不可直接删改原记录）。 销控员为客户更换认购书（认购日期及约定签约日期等条款不做更改）。 销控员为客户更换收款收据。 销控员在2个工作日内将相关资料交销售经营部客户事务组备案，并将收回的收据客户联、新开收据记帐联及《换房申请审批表》交财务管理部。 财务管理部凭《换房申请审批表》及收据，办理收、退差额房款业务并入帐。 如出现以下情况之一，换房须经销售经营部总经理审批： 该房产有逾期款项。 跨项目换房。 超过规定的日期尚未办理签署正式《房地产买卖合同》手续。 有其他违反《楼宇认购书》规定的行为。 没收再售： 对于未补齐定金客户的处理工作程序 销售员主动督促客户及时补齐定金，逾期超过3日尚未补齐定金者，销售员确定客户放弃认购，书面填写《房产没收申请审批表》。 销控员签字确认。 项目销售经理审批。 销控员在销售管理系统作没收再售处理。 财务管理部根据销售经营部审核意见，没收该客户已交定金。 销售经营部客户事务组审核、存档。 销售经营部将房产另行出售。 对交足定金客户处理的工作程序 销售人员主动督促业主按时付款，客户超过认购书规定时间尚未付清应付款项的，销售员须每日电话催款，客户超过认购书规定时间7个工作日内尚未付清应付款项的，销控员在销售管理软件中调取《催款通知书》，向客户邮寄《催款通知书》，销控员须保存《催款通知书》复印件及邮寄凭证。 如客户在《催款通知书》约定期限后7个工作日内仍未付清应付款项者，销售员与销控员共同确认该客户放弃认购，由销控员填写《房产没收申请审批表》。销控员知会财务管理部并共同核实客户的付款情况。 项目销售经理审批。 销售经营部客户事务组审核。 销售经营部总经理审批。 销控员打印《没收房产通知书》，向客户邮寄《没收房产通知书》，销控员须保存《没收房产通知书》复印件及邮寄凭证。 销售员电话知会客户《没收房产通知书》已寄出。 销控员凭审批后的手续在销售管理软件作相应没收处理，并知会财务管理部没收定金，知会客户事务部终止签约