房地产企业核心竞争力的评价分析.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 房地产企业核心竞争力的评价分析 ——房地产企业核心竞争力的评价分析 时间： 2003-4-15 0:00:00 来源：中国房地产 作者： 编辑： 一、对我国房地产企业的总体评价 我国房地产业从 20 世纪 80 年代开始兴起， 90 年代发展壮大，近 20 年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到 25 平方米， 住宅成套率达到 70％。住宅业增加值占 GDP的比重，城市达 4％，城乡合计占 7.5 ％。 2000 年全国共完成房地产投资开发 4901.73 亿元， 房地产业上升为国民经济的支柱产业。 与此同时，房地产企业也伴随着房地产业的兴起而发展壮大起来， 2000 年全国房地产开发企业约有 29 万个，从业人员 100 多万人。 就目前而言，我国民营开发 商已替代了国营开发企业的主导地位。 虽然民营企业已成为市场的主 力军，但企业规模小、资源分散、规模经营未成气候。以 1999 年为例，中国内地房地产企业的平均资产规模不足 5000 万元，年均开发规模不到 1 亿元，在沪深两地交易所上市的近 40 家房地产企业，年 平均营业额也仅 5 亿元，而在中国市场化程度相对较局的上海、 深圳， 排名前 10 位的发展商市场占有率总和分别为 23％、20％，与香港排名前 9 位的房地产商占有 80％的市场份额相比，差距还很大。 二、房地产企业核心竞争力的重要性 核心竞争力即核心能力或 核心专长，它是企业独特拥有的、为消费者带来特殊效用、使企业在某一市场上长期具有竞争优势、获得稳定超额利润的内在能力资源， 是竞争对手在一段时间内难以超越的竞争力， 能使企业保持较高的增 长势头。 房地产作为我国新的经济增长点和国民经济支柱产业， 将会在本世纪面临前所未有的发展机遇，与此同时，在中国加入 WTO 后，房地产开发企业不仅面临着市场消费主体、市场供求关系、消费者需求等方面的不断变化， 而且还将面临国外企业涌入国内市场抢滩竞争以及国有企业在国际市场中生存竞争的巨大挑战。 目前房地产开发企业在经营管理方面还存在着诸多问题，欲从根本上解决这些问 题，根本的方法只能以市场为导向，寻找、积累、整合资源并且形成核心竞争力，建立房地产开发企业核心竞争力创新管理体系。因此， 正确地评估房地产企业的核心竞争力显得尤为重要。 三、房地产企业核心竞争力的评价指标体系 1. 准则层的确定 房地 产企业的核心竞争力可以扼要概括为土地资源、 资本规模和企业经营三个方面。而把企业经营细分以后， 又可以把核心竞争力概括为四个 要素：即土地资源、资本规模、市场把握、创新能力。 （1）土 地是核心资源 土地资源。土地资源是房地产开发的核心生产资 料，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力。 土 地质量。土地的质量主要体现在土地的地段和土地的未来升值潜力 上。 （2）资本规模带来竞争优势 总资产。房地产作为资 金密集性行业， 在资本规模上的优势对企业非常有利， 其主要表现在三方面：一是可开发大规模项目，进行大规模项目配套。二是能够抵抗市场风险。三是土地储备实力雄厚。 通过大规模的储备和开发土地， 能有效地降低土地获得成本及开发成本。 年销售额。年销售额 代表着房地产企业的总体开发能力和盈利能力， 是衡量企业规模的重 要指标。 资本结构。随着资本市场的兴旺尤其是股票市场的诞 生，出现了部分房地产上市公司， 资本市场不仅能给房地产企业带来融资的便利和知名度的大幅提升， 更重要的是通过资本市场给房地产企业带来资本结构的优化，带来制度的创新、管理的创新，从而提升 房地产企业的核心竞争力。 （3）市场把握是决定因素 房 地产企业如果拥有了准确把握市场、 回避市场风险的能力， 则无疑会 使房地产企业在经营活动中得心应手。 从市场实践看， 一批市场型公 司建立了系统的市场研究体系，把他们的项目定位、规划设计、销售 定位等紧扣市场脉搏。 对市场的敏锐把握能力造就了一批新兴的房地 产企业。 项目定位主要涉及三个方面： 客户定位：确定楼 盘是为哪个单价区间和总价范围的客户开发的。 需求定位：确 定客户住宅需求的市场策划方案。 房地产开发企业产品定位能 力表现在以下七个方面： 能选择正确的规划设计方式； 能 选择正确的规划设计合作伙伴； 能保证客户需求内容在规划设 计工作中得到体现； 能激励设计师采用创新手法来工作； 能保证项目成本得到有效的控制； 能保证项目拥有根据市场的 变化作出灵活调整的空间范围； 能保证进行科学高效的施工。 营销定位能够保证前期市场定位和规划设计的成果在市场中得到体 现，主要体现在两方面： 项目推广：在设计完成后，项目推广 成为首要任务，项目推广包含形象包装、广