房屋租赁合同法的规定.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 房屋租赁合同法的规定 一、《城市房屋租赁管理办法》第 4 条 , 公民、法人或其 他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋 可以依法出租。 问题 : 该条只规定房屋所有权人的出租权 , 其他人对房 屋有无出租权 ?非房屋所权人出租房屋后 , 承租人的权利如 何保证 ? 解答 : 根据《合同法》第 51 条, “无处分权的人处分他人财产 , 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的 , 该合同有效。 ”因此 , 非房屋所有人对房屋进行出租 并不导致租赁合同无效 , 只是效力待定而已。《合同法》第 228 条还规定 : “因第三人主张权利 , 致使承租人不能对租赁物使用、收益的 , 承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 ”可 以看出 , 出租人是否为租赁物的所有人或使用权人 , 不影响 租赁合同的效力。 二、第 6 条, 有下列情形之一的房屋不得出租 : 1、未依法取得房屋所有权证的 ; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地权利的 ; 3、共有房屋未取得共有人同意的 ; 4、权属有争议的 ; 5、属于违法建筑的 ; 6、不符合安全标准的 ; 7、已抵押 , 未经抵押权人同意的 ; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 ; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 问题 : 该法采取禁止性方式 , 规定了禁止出租的房屋类型, 以以上房屋出租的合同效力如何 ? 解答 : 《合同法》第 52 条第 5 项 , 违反法律、行政法规的强制性规定的 , 合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合同是否有效 , 应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 ( 一 ) 》, 进一步明确 : 《合同法》实施以后 , 人民法院确认合同无效 , 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院 制定的行政法规为依据 , 不得以地方性法规、行政规章为依据。因此 , 以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。 三、第 7 条, 住宅用房的租赁 , 应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的 , 由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 问题 : 可否租用住宅用房从事生产、经营活动? 解答 : “住改商”给生活带来便利 , 但也带来噪声、气味等环境污染。《物权法》没有完全禁止“住改商” , 而是将选 择权交给了有利害关系的业主。第 77 条规定 : “业主将住宅 改变为经营性用房的 , 除遵守法律、行政法规和管理规约外 , 应当经有利害关系的业主同意。 ”但是 , 怎样确定是否有利害 关系 , 有利害关系全体业主的范围如何定 , 如何算征得了业 主同意等问题在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情况 , 这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以明确。 四、第 11 条 , 租赁期限内 , 房屋出租人转让房屋所有权 的, 房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 出租人在租赁期限内死亡的 , 其继承人应当继续履行原 租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 , 其共同居住两年 以上的家庭成员可以继续承租 问题 : 转让房屋所有权的范围 ?家庭成员的范围 ? 解答 :1 、《城市房地产转让管理规定》 XX年 8 月 15 日建 设部修正 , 第 3 条 , 本规定所称房地产转让 , 是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。前款所称其他合法方式 , 主要包括下列行为 : 以房地产作价入股、与他人成立企业法人 , 房地产权属发生变更的 ; 一方提供土地使用权 , 另一方或者多方提供资金 , 合资、合作开发经营房地产 , 而使房地产权属发生变更的 ;(3) 因企业被收购、兼并或合并 , 房地产权属随之转移的 ; 以房地产抵债的 ; 法律、法规规定的其他情形。 2、根据《继承法》的规定 , 在法律上具有权利义务关系的家庭成员包括 : 夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女。 而且包括法律拟制的家庭成员。 《合同法》第 234 条, 承租人在房屋租赁期间死亡的 , 与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员 , 与承租人 生前共同居住的亦可承租 , 并且也没有“共同居住两年以上”的限定条件。 五、第 13 条 , 房屋租赁实行登记备案制度。 签订、变更、 终止租赁合同的 , 当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 第 14 条, 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日 , 持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、