某食品商贸服务中心项目营销提案.ppt

南阳食品商贸服务中心 项目营销提案 CONTENT 1 2 3 4 市场大势 项目研判 营销解读 走近合富 PART 01 市场解读 南阳市场分析 代表项目分析 房地产行业政策解读； 南阳市场发展趋势预测及展望； 代表性项目坤奥·忆江南分析； 市场大势 2017地产政策解读 关键词：三限、限制价格涨幅、地市调控 2016年9月，限制高价地的“郑九条”出台； 10月1日，郑州限购令出台，180㎡以下，本市限购2套，非本市限购1套； 10月3日，限贷升级，二套最低首付为40%； 12月21日，限贷升级，大户型加入； 12月23日，限贷升级，认房又认贷； 2107年2月10日，限贷松口，可补交社保；3月17日，补交社保不再作为购房凭证； 5月3日，郑州升级为四限城市，周边区域限购，新房未满3年不得交易； 5月11日，网传开封、许昌等周边地市进入“调控”行列，在预售证发放、现房销售、二次交易、限价限涨幅方面进行严控； 2017年6月份数据统计中，全国环比涨幅最快的10做城市中，郑州、洛阳、新乡上榜，地市政策调控存在可能性。 南阳市场发展 一线房企进驻，品牌属性凸显 恒大、碧桂园一线房企进驻南阳，以品牌价值优势直接打开南阳市场，创造2016年南阳地产市场销售传奇； 受融资事件影响，本地房企品牌价值一落千丈，信任度降至冰点； 本地房企受困于客户信任和资金压力，项目销售难度大，资金链与工程进度相互制约，加剧品牌价值缩水及客户不信任； 本地房企开始重视品牌价值塑造，以改善型产品作为突破口，提升企业形象、品牌价值，如东正·颐和府、三川·玖龙台等； 南阳市场发展 品牌房企冲击，南阳进入7000+时代 2015年，常绿·大溪地洋房开盘，7500-13000元/㎡的价格成为当时市场价格标杆，初证南阳市场对于价格的接受度； 2016年，碧桂园南阳首府南阳首开，开盘均价6500元/㎡，奠定品牌房企的价格定位； 恒大·帝景、恒大·御景湾相继入市，南阳市场7000+的价格走势确定； 跟随于品牌房企确立的市场价格，本地房企迅速调整价格策略，直接抬升南阳市场均价； 南阳市场发展 行业洗牌在即，市场即将步入正轨 销售方面： 品牌房企量价齐升，本地房企举步维艰； 发展层面： 品牌房企全城拓展找地，加强品牌优势和产品价值，建立新的市场规则；本地房企坐困愁城；欲突破而不能；新入场房企在适应新规则的前提下，做出尝试； 市场层面： 品牌价值、产品价值、物业价值等逐渐被客户关注重视，粗放式的开发模式逐渐被淘汰； 证件不齐、开发商信誉不好的项目将被淘汰，完善的市场规则逐渐确立。 南阳市场发展预测 市场层面：成交量上升，价格涨幅趋平稳 郑州市场出现短暂停滞，三、四线城市迎来销售机会 以郑州融创象湖一号为例，在周边均价12000元/㎡，项目市场估价13500元/㎡的情况下，以9700元/㎡的均价出货，要求全款支付，快速回笼资金；洛阳、许昌、开封、信阳、平顶山等地级市成交价格、销量均有大幅度上涨； 南阳市场将会在未来2年内迎来销售井喷期 碧桂园、恒大等项目的热销证明南阳市场的需求量旺盛，但是其价格成为部分刚需难以接受的心理障碍；目前市场刚需产品的缺失，客群挤压严重，预计在下半年或明年刚需盘的出现将会引爆这波挤压客户；（近期开盘的先锋·橡树湾和绿都悦府就是例子） 价格涨幅趋于平稳，刚需和改善将会形成有效的势差 碧桂园、恒大等项目吸纳了一批改善型客户和中级刚需客户，受限于市场改善需求量和经济实力，高端客户数量的减少将导致高端产品价格上涨动力不足；初级刚需客户的存量和购买力，将导致刚需产品价格上涨空间减小；项目之间、产品之间，价格将形成有效势差，形成项目壁垒。 南阳市场发展预测 政府层面：开发流程规范化，市场监管严格化 行业洗牌，政府介入，行政力量开始引导行业 受2014年融资事件影响，南阳市场处于无序状态，项目延期交房、烂尾、无证销售等情况频发，引发购房群体维权不断，市场监管缺失；借助本次行业洗牌，淘汰一批实力不足的开发企业，以南阳新区开发作为契机，政府会加强对于土地市场的监管，以达到主导房地产市场发展的目的（目前政府以城投集团为依托，由中建七局负责新区的一级土地开发，土地将完全会以净地形式出让，政府将会主导土地市场） 政府将加强开发企业资质审核，加强流通端管控 行业洗牌过程中，为达到对市场的管控，对于新进入的开发企业，政府将会加强资质审核，从根源上防止问题项目出现；在流通端，将会加强预售监管，对于无证或证件不齐的项目将会加大打击力度； 半政府性质的开发企业将进场，引导行业健康发展 南阳城投集团作为与政府息息相关的法人组织，预计会直接进入房地产开发市场，作为政府监控市场的窗口，引导整体市场健康有序发展； 南阳市场发展预测 企业层面：品牌力量将无限放大，