万科的风险控制培训课件.ppt

万科的风险控制绝了，单单销售前风险控制就199个检查点 廊坊伟联置业房地产经纪有限公司 本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。 过渡页 万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节，其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵....... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？ 第一章 万科售前风险控制篇 第一章 万科售前风险控制篇 第一节 土地使用权转让合同检查点 1.是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证 ；2.合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否按其规定报批复及建设；3.如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许可；4.土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险；5.闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险；6.限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能；7.如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。 第一章 万科售前风险控制篇 第二节 其他合作协议书检查点 如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。 第一章 万科售前风险控制篇 第三节 土地使用权证检查点 1.证件是否已取等。 2.土地使用权有无抵押，如有抵押，有何措施保证即时解除？ 3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？ 4.土地使用权对应的土地使用年限、用途，是否是销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？ 5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？ 6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？ 7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？ 第一章 万科售前风险控制篇 第四节 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点 1.是否已按时取得证件？2.证件是否为临时，是否已过期限需要更新？3.许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？4.工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？ （1）施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。（2）对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容（3）阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施（4）有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？（5）合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？ 第一章 万科售前风险控制篇 第五节 设计委托合同检查点 1.设计人有无合法资质？2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致 第一章 万科售前风险控制篇 规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总 平面图 检查点 第六节 1.规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2.设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？3.重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？ 4.重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。 5.重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？ 6.重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？ 7.重点关注1：配套，包括学校、会所、公共娱乐健身会所，老年活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置。 8.重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布。 第一章 万科售前风险控制篇 9.重点关注3：不利因素，变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐