标准厂房规模.docxVIP

四、规划设计构思 根据我们在各地设计的工业厂房项目的实际经验，我们整理出一套完整的能够降低工程造价并使整个项目利润最大化的设计思路，在今后的规划、单体及室外管网道路设计时贯彻执行。现将大概思路整理如下： 1、厂房划分：? 我们在园区厂房设计中一般规划标准厂房、定制厂房和购地自建厂房三大类别。首先我们来明确这三大类厂房的概念：标准厂房顾名思义具有通用性、配套性、集约性和节能省地的特征，但需要投入成本最大，回款较慢，利润也最大。 根据我们了解的情况，标准厂房适合中小企业入住，需求面积主要集中在1200～2500平米，部分企业需要面积在3000～5000平米，超过6000平米的较少，层数根据行业不同也有所不同，如机械加工类基本以单层为主，食品、纺织、电子、汽摩配、仪器仪表以二层为主，只有少许企业生产车间布置在三层，设计三层一般为解决生产企业的办公及部分宿舍等配套之用。 定制厂房就是根据生产企业的要求进行设计、施工，将成品交付给客户使用，由于可以根据合同约定按照工期收取客户的建设资金，因此资金压力较小且利润可观，这类企业面积需求一般在1万～3万平米，要求独门独院，有独立的办公楼及宿舍、食堂，对生产工艺、流程有一定要求。 购地自建厂房是三类厂房中最省事、利润也最薄的一种模式，优点是回款最快，这种厂房适合大客户，他们有自己的建设团队，生产工艺、流程要求复杂。 ? 由于一般园区规划面积较大，如果全部按标准厂房规划建设，无疑需投入大量资金，且回收周期较长，但利润也最大。因此，为降低企业回款压力及经营风险，设计中我们把厂区内的厂房部分划分为标准厂房、定制厂房和购地自建厂房三大类。 ?? 不同种类的厂房类型造价及利润比较见下表一（单位建筑面积利润） 、表二 （按 100 平米土地计算的总利润） ： ? 由下表可以看出，标准厂房容积率高，售价高，利润最高，定制厂房稍差， 但资金压力比标准厂房减轻许多， 而购地自建利润很薄。 因此， 我们建议园区厂 房配置应以标准厂房及定制厂房为主，购地自建厂房为辅。 ? 表一 ? ? ? ? 单位： 元 / 平米 ? （土地费用暂按 100 元 / 平米估算， 并考虑园区税负返还） ? ? ? ? 项目 ? 类型 ? 土 地 费 用 ? 建 安 成 本 ? 基 础 设 施 ? 其 它 费 用合计 ? 总成本 ? 估 算 售 价 ? 估 算 利 润 ? 标准厂房 ? 100? 645? 210? 365? 1210? 1900? 685? 定制厂房 ? 100? 645? 210? 365? 1210? 1850? 635? 购地自建 ? 100? ? 210? ? 310? 410? 100? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 表二 ? ? （按 100 平米土地计算） ? ? ? ? ? 项目 ? 类型 ? 容积率 ? 建筑面积 ? 全部利润（元） ? 标准厂房与定制 厂房的利润比 ? 标准厂房 ? 1.2? 120? 685 × 120 ＝ 82200 ? 82200/63500= 1.3 ? 定制厂房 ? 1.0? 100? 635 × 100 ＝ 63500 ? 购地自建 ? ? ? 100 × 100 ＝ 10000 ? ? ? ? 2 、场地竖向设计： ? 3 、道路及管网设计： ? ? ? ? ? 由于工业园区单体一般为 3 层以下， 道路所占面积较大， 一般占整个园区占 地面积的 8% 左右，与住宅及商业建筑相比，工业园区道路在整个项目中的成本 中所占比例最大。然而一般施工时需做临时道路（临时道路建设费用约为 80 元 / 平米） ，等整个园区室外管网施工完成后将临时道路挖除，再施工正式道路，这 样就造成了很大浪费。 为解决这个问题， 我方经过与盈田公司在同兴及蔡家工业 园区尝试完成了道路一次成形， 仅局部铺设临时施工道路的施工模式， 取得了巨 大的经济效益。 因此， 在本园区道路设计时， 我们拟采用道路一次成形的施工模 式。 ? ? ? ? ? 4 、标准厂房的单体户型设计： ? ? ? ? ? 由于客户对厂房面积的需求千差万别，且以 1200 ～ 2500 平米为主。如果按 照客户需求，在园区中布置各个面积档次的单体，整个规划将显得布置很凌乱， 且容积率很低， 达不到集约利用土地的目的， 对于我们开发商来说， 降低容积率 就等于减少了利润。 我们在设计中， 采用可分可和的设计思路， 灵活布置并在局 部预留楼、 电梯位置， 从而很好的解决了客户对厂房需求不同的问题， 既能提供 几百个平米， 又能提供上万平米的厂房， 大户型的厂房可单独出售， 也可拆分为 多个不同面积组成的厂房进行销售，非常灵活。 ? ? ? ? ? 5 、厂房单体造价控制： ? ? ? ? ? 由于厂房单体建安成本是园区开发成本