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基础性、先导性、支柱性产业 房地产业与国民经济 一、房地产业释义 ——房地产业是一个什么样的行业 房地产业： 是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。 香港称房地产为物业，“物业是单元性不动产”（Real Estate 或 Real Property） 物业可大可小，一个住宅单位，一个工厂楼宇，一处农庄。 大物业可以分成小物业。 开发： 土地开发、 房屋开发、 房地产综合开发 经营： 广义：开发——消费的全过程 狭义：交易，即买卖或租赁 管理： 产业管理 产权产籍管理 市场管理 服务： 中介服务:经纪、估价、咨询 物业服务：业主管理、维修保养、清洁绿化、治安保卫、商业服务 一、房地产业释义 是个历史的范畴，是商品经济发展的结果 是独立于建筑业之外的产业部门 经济运行过程包括生产、流通和消费三阶段 房地产经济活动是中观经济活动 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （一）房地产业是个历史的范畴， 是商品经济发展的产物 ——房地产业的形成与发展 （二）是一个独立于建筑业之外的产业部门 ——房地产业的定位 标准行业分类 1986年联合国修订《全部经济活动产业分类的国际标准》，共10类，建筑业类为第5类，房地产业为第8类（含4部分：出租和经营房地产，土地功能分区和房地产开发，不动产出租人，房地产代理人、经纪人和管理者） 我国《国民经济行业分类及代码》，共13门类，建筑业第4类，房地产业第7类 产业分类 1935年英国经济学家A.B.Fisher提出划分三次产业 2003年国家统计局颁布的《三次产业划分规定》，第一产业农林牧渔，第二产业采矿、制造、电力、燃气和水的生产和供应、建筑业；房地产业列入第三产业 生产部类分类 建筑业物质资料生产 房地产业为生产生活服务的产业 （三）经济运行过程包括生产、流通和消费 生产——房地产投资、开发、建设过程， 首要环节 数额大、周期长、风险大 流通——市场交易实现价值过程 经营、交易、市场管理 连接生产与消费的纽带桥梁 消费——消费者实现使用价值过程 产权产籍管理，物业服务和装饰装修是生产过程的延续创造新价值、提升延长使用寿命 最终目的，根本动力 固定、耐久、增值 （四）房地产经济活动是中观经济活动与微观经济和宏观经济相协调 微观活动 市场交易实现 产业内部比例关系、结构、产品结构 行业管理 宏观经济 在国民经济总的比例协调、社会总产品才能实现 社会总产品的各个组成部分价值得到补偿，实用价值得到替换，实现良性循环 在宏观经济中的重要性不断增强 参考：发展经济学家W.W.罗斯托的经济起飞理论，在传统-前提-起飞-成熟-高消费-生活质量6个阶段，按照产业对经济发展的作用分为主导产业、新兴产业、支撑产业、一般产业 二、房地产业具有自身特点 产业指向的土地性 区域差异大 高度综合性和关联性 高投资、高收益、高风险 政策法律的依赖性 民生性： 关乎社会和政局稳定，是衡量社会生活水平和社会保障状况的重要标志 区域差异大的行业级差收益明显，产业布局结构、规模、速度差别显著 位置不易移动，易受区域因素的影响； 区位条件差异极大； 社会经济发展水平参差不齐； 每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。 房地产的关联性and产业链 房地产业的关联性强，影响到众多上游产业和下游产业，通过前向联系和后向联系，产生回顾效应和前瞻效应。 这些效应使之成为国民经济的先导产业，通过投资效应系数和引致消费系数，直接和间接带动相关产业发展；这两种效应相当于乘数效应。据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“1·5——2”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1·479亿元。 1.房地产业对建筑业的带动作用（在传统计划经济时代，几乎没有房地产业，建筑业的规模很小，行业生存都成问题，现在，建筑业成了增长最建筑业成了增长最快的行业之一，因为建筑业为劳动密集型产业，吸收了几千万的