西关商业城商业定位及策划方案.docxVIP

西关商贸城商业定位及策划方案(暂定名) 一、项目背景（城市背景、商业背景） 1、随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 2、大同的发展有悠久的历史，它集魏晋风韵为一体、辽金风流为一城，在城市的各个角落里有着丰富多样的地域文化、人文景观文化、晋商文化、消费文化，这些文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着本案的定位和营销。西关商贸城作为古都大同城建的一部分以及形象标志之一，它的形象塑立、品牌塑造、商业规划以及商铺的招商与销售等是项目运营亟待思考解决并认真执行的关键所在。 二、项目目标：城市名片、商业名片、旅游名片、文化名片 多重功能： 城市产业链 融入城市： 时尚生活，引领潮流 步行适宜： 和谐社会，以人为本 生态低碳： 城市发展，企业责任 交通便利： 紧凑高效，方便快捷 三、项目优势分析 （1）优良地段（区位图）作为大同商业兴衰的晴雨表，拥有得天独厚地理位置和空间优势的西门外地区无疑是黄金地段，西门外向周边延伸的商业网络四通八达，居民区、公园、学校、酒店、宾馆、写字楼星罗棋布，火车站、长途汽车站等交通设施一应俱全，这里每天所汇聚的旺盛人气，绝对是酝酿顶级城市商业中心的最佳土壤！项目位于旧大齿集团，东临大同公园和目前大同最大的商场华林新天地、红旗广场、市政展览馆。西临西环路，距环城高速仅俩公里之遥，南临清远西街，北望宋庄南路，周边500米处有大同的名胜古迹华严寺、善化寺、九龙壁及古城墙，厚重的文化底蕴和商业氛围是商家投资的首选。 （2）正确项目定位 项目总体定位：体现“品牌、品味、品质” 1、与政府规划和谐统一的高级商业区域 2、西关商贸城的开发为中建伟业的品牌带来提升和增值，凸显以人为本的经营管理理念 3、西关商贸城是有特色、有人气、有诚信、有良好社会效应的经营单位 4、西关商贸城的开发实现利润最大化 （3）项目前景看好大同市正面临着一个全新的发展机遇，众多企业、单位的迁入，众多旅游资源，旅游景点的开发，大量人流的涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大的机遇，所面临的将是一个更为巨大的市场。本项目将充分挖掘城市、地段、人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。同时，项目设计理念将建筑融入城市，提升区域价值，与古都大同整体发展理念一致：转型发展 绿色崛起。 （4）项目整体规模大 投资估算 亿元，年内计划投资 亿元，占地660亩，总建成面积150万㎡商贸城整体规模相对较大，对于整体商业氛围及旺盛人气的营造均具有较大的优势，同时，因为规模大，所以内部设施配套方面会更为全面。主要体现为 1、建立完整的步行系统，天桥、地下步行道、边缘开敞的人行道和商业批发、购物形成了完整的网络。 2、相临建筑之间有效连接，形成城市 \o 点击搜索所有关于［综合体］的文章 综合体。 3、街区的内部空间充分利用 4、促进城市多种功能的有机结合，形成 \o 点击搜索所有关于［综合体］的文章 综合体共生功能，使之成为城市名片。 四、宏观市场与项目的关系（以区位图表示） 1、交通 2、教育 3、旅游资源（同时带来的商机及购买力） 4、商贸 5、居民购买力分析（以2010、2011年为标准） 数据表格分析说明 五、营销策略 基于中建伟业及凯旋城项目前期持久积累的旺盛人气和良好口碑，对于开发商实力无需置疑，诉求重点为商贸城项目本身。 广告诉求（1）电视广告 （2）户外广告牌 （3）路灯广告 （4）网络广告 2、现场诉求 （1）销售现场 A、现场氛围 B、销售人员传播 C、楼书单张、手提袋等资料 D、其他 （2）外设展点本项目在推出阶段将于城市主要区域设立展点，以面对面的方式，将本项目的信息向受众传播。（3）口碑诉求从各个方面来营造项目的良好口碑，例如广告、销售现场、展点等处。以良好的口碑赢取更多的客户，同时建立客户的购买信心。 六、营销战术1、前期造势战术项目开盘前期通过系列广告主题鲜明、一致的诉求，加之有轰动效应的主题 \o 点击搜索所有关于［策划］的文章 策划活动，将商贸城的影像深刻地印在消费者心中。（例如古都影展：西关记忆等文化诉求活动，以文化的视觉提高项目的知名度和美誉度）实施要点：（1）广告投放的力度 （2）诉求主题的鲜明、一致 （3）宣传活动的新颖、到位 2、全方位攻击战术在前期成功造势的基础上，以多渠道的传播，将本项目的多个诉求主题灌输于消费者，形成一股强大的攻势。 3、重点突破战术进入强销期，通过前期市场调查分析