土地资产运营管理.ppt

城市更新发展战略 专题研究 城市土地资产运营管理专题研究 土地市场运行机制 土地资产运营管理 我国城市土地市场的运行过程 政府主导的土地资产运营流通市场 划拨、出让 征用 转让 土地市场运行机制 一级市场出让模式——招标出让 含义 土地使用权的招标出让是市县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请，邀请特定或者不特定法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 特点 程序规范、透明度高、公开竞争 适用范围 范围较广，适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地。 基本程序 编制审批出让招标文件 招标 申报和组建评标委员会 申报评估地价和审批底价文件 投标 开标 评标与定标 签订合同及缴纳出让金 土地市场运行机制 含义 土地使用权的拍卖出让是市县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 特点 充分引用市场竞争机制，公开性更强，利于实现国有土地资产收益最大化。 适用范围 竞争性较强的经营性项目用地，如房地产业、金融业、商业、旅游业等用地使用权出让。 基本程序 通过新闻媒介发布拍卖公告 需求者考察地块 需求者提出竞买申请及履约保证金 审查申请 文件及发放竞买标志牌 公开拍卖及现场竞价 签订《土地使用权出让合同》及付款 土地市场运行机制 一级市场出让模式——拍卖出让 含义 土地使用权的挂牌出让是市县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的结果确定土地使用者的行为。 特点 程序规范、透明度高、有固定交易场所 适用范围 范围较广，适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地。 基本程序 通过新闻媒介发布挂牌公告 指定交易场所内进行土地挂牌 需求者填写报价单报价 接收报价并更新显示挂牌价格 截止日当天确定竞得人 签订合同及付款 土地市场运行机制 一级市场出让模式——挂牌出让 含义 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者想国家支付土地使用权出让金的行为。 特点 政府较易控制地价、灵活性大，但透明度低，未引入充分竞争 适用范围 多适用于经营性用途以外的土地，包括国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。 基本程序 拟定土地协议出让最低价格 编制并公布使用权协议出让计划和方案 意向受让人递交用地意向书 双方协商达成一致 公布土地出让协议 签订合同并付款 土地市场运行机制 一级市场出让模式——协议出让 四类土地出让方式比较分析 土地市场运行机制 出让方式各有利弊，地区政府应根据地块具体需求，选择不同土地出让方式。 城市土地资产运营概述 含义 以城市土地为对象，以城市土地的开发和利用为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动。 基本目标 城市土地资产的保值和增值 城市土地的可持续利用 耕地总量的动态平衡 运营主体 城市政府及其授权成立的各类运营管理机构 运营客体 城市土地及土地市场（以一、二级市场为主） 运营流程 土地资产运营管理 土地整理 含义 土地整理（land readjustment）是为了提高土地的经济承载力，实现可持续发展，在既定的空间范围内，按区域发展规律，在城市规划的指导下采取行政、经济、法律、和工程技术手段，对土地利用情况进行综合整治、调整改造，以形成合理、高效、集约的土地利用格局。 主流发展模式 土地资产运营管理 运作模式 含义 广义的土地储备（land bank）包括土地的开发与储备。开发是指政府取得土地使用权后，委托专门机构或单位实施开发和再开发（三通一平、五通一平、七通一平等），使生地变成熟地的过程。储备是指土地开发公司预留土地，按城市发展规划及时提供土地的过程。 土地一级开发招拍挂 开发商 带资开发 政府 融资后回购 房产商/开发商带资开发 土地二级开发招拍挂 政府筹资 雇佣开发 模式一 政府主导 模式三 市场主导 模式二 政府指导，市场为主 示例——杭州 土地资产运营管理 土地储备 示例——武汉 示例——上海 土地资产运营管理 土地储备的政府资金渠道 阐释说明 全面实施城市土地储备制度需要大量的资金支持，国外土地储备资金的来源主要有四方面：一是政府税收的一部分；二是政府贷款（主要来自国家养老基金）；三是银行贷款；四是国家尹昂发型的公债。当前我国土地储备制度实施初期，运作资金主要来源于两方面：一是制度建立初期的政府拨款，二是银行贷款。 其他可行渠道 土地有偿使用收益——从土地出让收益扣除城市基础设施和共用事业建设的剩余部分中留存。 土地储备收益——政府从收购储备土地出让收益中