房地产合作开发方案分析.pdfVIP

合作开发方案分析 在选择合作开发方案时，不仅要考虑合作方案操作难度、税费支付主体、 建安集团的收益保障，同时还需要考虑合作方的意愿，若合作方不同意， 则合作也难以维持。 故我们在分析三个方案时， 将重点分析以上几点因素， 综合对比做出选择。 1 、第一种方案：合作双方按约定的比例组建项目公司，土地在建安集团 名下，由合作方控股，负责全盘操作； 在这种方案下，合作双方成立项目公司，土地在建安集团名下，由合作方 控股，负责全盘操作事宜，具体包括完成项目拆迁、安臵、补偿、开发建 设等，项目建成后，双方按各自分成承担成本、分享收益； 方案操作的可能性 （1）建安集团操作的难度 在这种方案下，土地归建安集团所有，建安集团难以解决待拆迁 的 198 户的补偿安臵问题，故无法取得土地完整的产权。 （2 ）税费清算主体 在这种方案下，由于土地权属归建安集团所有，故项目税费的清 算支付主体为建安集团，同时，由于项目主要税费的清算时点会 延迟，合作方可能会在项目结束时拒不承担税费，从而建安集团 要承担全部税费的风险增强。 （3 ）合作方的意愿 在这种方案下，项目土地权属归属建安集团，难以与合作方达成 共识。 （4 ）建安集团收益的保障： 由于建安集团难以与合作方达成共识，故无法保障建安集团的合 法收益。 综合以上分析，第一种合作方案在实际操作中有难度，难以实现。 2 、第二种方案：建安集团成立独资项目公司，并将土地作价注入，由项 目公司在公开市场挂牌出让项目部分股权； 建安集团成立独资项目公司，并将土地作价注入，由项目公司在公开市场 挂牌出让土地，由合作方在摘得后，以受让项目公司股权的方式介入项目 并负责全盘操作，合作双方按各自分成承担成本、分享收益，这种合作方 案相对公开、透明、清晰，符合投控的要求； 方案操作的可能性 （1）建安集团操作的难度 在这种方案下，由于建安集团难以解决待拆迁的 198 户的补偿安 臵问题，故无法取得土地完整的产权，从而无法顺利实现土地作 价注入项目公司。 （2 ）税费清算主体 在这种方案下，因土地原值较低，故土地注入项目公司与转让项 目公司部分股权的时候，需要缴纳巨额的土地增值税，且需要由 建安集团以现金支付； （3 ）合作方的意愿 在这种方案下，公开市场出让项目公司部分股权，可能存在有多 个竞拍者，也可能无人竞拍，对于合作方而言有一定的风险，既 定的合作可能难以实现。 （4 ）建安集团收益的保障： 由于建安集团需要承担土地作价出资的巨额土地增值税，可获得 的净收益将大大折扣。 综合以上分析，第二种合作方案在实际操作中难度较大，合作双方难以达 成一致。 3 、第三种方案：合作双方共同按照约定的比例组建项目公司，建安集团 以“土地 +部分拆迁成本”入股，合作方以现金入股。 合作双方共同按照约定的比例组建项目公司，建安集团以“土地 +部分拆 迁成本 （即由东山小区搬迁至竹盛花园的住户的拆迁及安臵成本）