万科跟中海地产对比研究探究资料精.pdfVIP

万科与中海地产的对比研究 2010 年，万科26 岁，中海31 岁。 这一年的8 月，万科市值900 亿元，中海市值1100 多亿元；这一年上半年，万科销售 367 亿元，中海244 亿元；万科半年净利28 亿元，中海44.6 亿元。两个标杆，谁是第一 难解难分。 作为中国房地产行业最专业、开发能力最强、表现最稳健的两个标杆，由于起源和发展路 径不同，两家企业行为和气质各异。在中国的地产江湖中，万科和中海的差异天然地把 中国房地产行业划分为两派，一个是以万科为代表的规模派，它的追随者包括保利、恒大、 碧桂园等；另一个是以中海为代表的利润派，它的门徒包括绿城、龙湖和华润置地等。 万科是一家管理层强势、进取并持续取得成功的公众企业，而中海则是较早于香港上市的 央企红筹，低调而沉稳，追求效益与股东价值最大化。 因为发展模式的差异，很难说清万科和中海到底谁是中国最优秀的地产公司，但二者的差 异在财报中表露无遗：在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科首屈一指， 但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上， 中海技高一筹。 在如今宏观调控的大势之下，两个标杆仍旧风格迥异，以万科为代表的规模派正谋求在三、 四线城市做规模，而以中海为代表的利润派在继续蹲守一、二线城市求利润。 作为彼此认可的对手，二者又在互相模仿。2008 年之后，万科已不再追求单纯的规模扩 张，而中海则在扩大联合经营和并购的模式下在规模上发力。 因为深交所第二只股票，因为明星企业家王石，万科是最被市场与大众认知的地产企业， 这一方面源自万科的规模和实力，另一方面则源自万科的品牌溢价能力，万科进入的城市 和区域，房价通常会涨，而中海过于薄弱的品牌知名度通常会让人误认为是一家中海油的 下属公司。 规模万科 作为全球最大的房地产公司，万科的规模无人能及。在总资产、营业收入、销售额等经营 规模指标上，万科仍旧是国内表现最优异的公司。 中报显示，截至2010 年6 月30 日，万科的总资产是1605 亿元，而2009 年年末这一数字 为1376 亿元，增长高达16.64%。为了支撑规模上的扩张，万科采取了更加激进的财务 措施。今年上半年，万科的负债是858 亿元，2009 年年末是680 亿元，增长率高达 26.19% 。 在营业额指标上，由于上半年结算资源较少，共实现营业收入 167.7 亿元，同比略有下降， 但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573 亿元。 上半年，万科累计实现销售面积320.2 万平方米，销售金额367.7 亿元，销售金额同比增 长19.5%。截至报告期末，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18% 。另外，万 科在15 个城市的占有率排名较2009 年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升 至市场第一，在深圳、 无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。 中海的规模指标要比万科逊色。 中报显示，中海报告期内营业收入达到175.5 亿港元 （152 亿元人民币），同比增长 13.4%；其中内地房地产营业额占96.6% 。在销售额和销售面积上，中海也被万科压制。 今年上半年，中海内地房地产销售额破纪录，达到280.7 亿港元，增加9.5%，销售面积 222.3 万平方米，同比减少21.1% ，在这两个指标上，中海和万科的差距仍在百亿以上。 规模的扩张也反映在土地储备和进入城市数量等战略指标上，中报显示，万科上半年，新 增项目38 个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893 万平方米。新增项目的平 均楼面地价在2300 元/平方米左右。万科对二、三线城市的布局也在继续扩大，新进入昆 明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32 个城市，全国近40 个城市已被 万科插上旗帜。 相比万科，今年上半年，中海在土地储备上呈现出前高后低的态势，调控前，中海在8 个 城市新增土地9 块，可供发展的楼面面积为280 万平方米。另外收购中国海外宏洋集团 有限公司，增加土地储备230 万平方米。截至6 月底，中海土地储备的楼面面积为3450 万平方米，权益面积为3050 万平方米，目前中海在内地已经进驻25 个城市。 在规模上，市值是中海能胜出的为数不多的指标，截至2010 年8 月26 日，万科的总市值 是934.59 亿元，而中海的总市值则达到了1310.83 亿港元，折合人民币1140 亿元。 效益中海 做规模是万科的强项，