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? 城中村改造法律实务-朱建杰 来源：本站 作者：admin 发布日期：2010-7-5 点击次数：109 ? ? [摘 要]城中村改造是目前许多城市房地产开发的一个重要形式,这项工作不仅涉及巨大的利益关系,而且大规模的改造过程也会对城市本身产生极大的影响,在城市用地日趋紧张的形势下也必将对房地产市场本身产生极其深远的影响。本文结合郑州市城中村改造的现状,就城中村改造的相关法律问题进行了探析，并提出了律师可在城中村改造过程中提供法律服务的范围。 [关键词] 城中村改造;法律关系；土地产权;房屋拆迁 一、城中村的概念 城中村这一概念实际上是一种对城市规划区域内因历史原因所形成的特有居住和生活群落的称谓，目前对于这一概念的界定散见于各个城市的法律性文件当中，尚未有国家层面的立法。城中村是指在市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。郑州市范围内的城中村主要是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；以及在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征收，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，尤其指各类开发区。 二、城中村改造中涉及的法律关系分析 （一）民事法律关系 1、拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿法律关系。 补偿安置协商和补偿安置裁决必须满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。补偿安置方式可以是产权调换，也可以是货币补偿，被拆迁人对补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择，否则，补偿安置协议无效。 2、拆迁人与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系。 拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。 3、拆迁人与抵押权人之间的法律关系，拆迁设立了抵押权的房屋应该衔接好补偿与抵押的关系。 抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系，但在拆迁设立了抵押权房屋时应当考虑如下因素：一是保护房屋所有权人的合法权益；二是考虑到抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。因此，拆迁人在拆迁设有抵押权的房屋过程中应当将抵押关系和拆迁补偿关系一并考虑。 4、拆迁人与继受人之间的法律关系。 继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。实质上拆迁人与继受人之间的法律关系类似于拆迁人与被拆迁主体的法律关系，只是在签订安置补偿协议中要考虑到继受人对房屋权利的现实性。 5、拆迁人与拆迁公司之间的法律关系。 拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。 （二）行政法律关系 1、土地征收法律关系 土地征收是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为；稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。土地征收的强制性仅仅是出于公共利益的需要而法律赋予的，同时，国家在进行土地征收时须履行一项法定义务，即公正合理的补偿，这就使之又具有了补偿性的特征。可见，强制性与补偿性是相互应的，正是因为强制性的存在，才使补偿性有了可能，无论强制性，还是补偿性，皆是为了公共利益而服务的。 2、拆迁行政许可法律关系 《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：