房地产行业系列深度报告之七一二线起点.pdfVIP

行 业 研 证券研究报告 究 ＃industryId ＃ 行业 ＃title ＃ 房地产行业系列深度报告之七：一二线起点 ＃investSuggestion ＃ ( ＃ ） 推荐 维持 investS ＃createTime1 ＃ 2019 年04 月11 日 uggesti 行 onChan 业 重点公司 ge ＃ 投资要点 深 重点公司 19E 20E 评级 ＃summary ＃ 度 我爱我家 0.32 0.40 审慎增持 我们认为，站在当前时点，一二线城市房地产基本面将趋势性上行。主要因为 研 国创高新 0.47 0.56 审慎增持 三个方面发生了重要变化：1，中观层面，银行将趋势性增加对于一二线按揭 究 万科A 3.66 4.28 买入 配置，改变过往三年按揭向三四线倾斜局面；2，微观层面：核心城市边际购 报 新城控股 6.19 7.74 买入 房杠杆率的小幅提升即可撬动核心城市成交量，不需要杠杆率的大幅度变化； 告 保利地产 1.90 2.31 买入 3，宏观层面，政策对于一二线和三四线表态和行为出现了结构性逆转，一二 线“两鼓励”，三四线“三打压”，并且是趋势性的。这些因素共同决定了，目 ＃relatedReport ＃ 前一二线城市回暖不是阶段性的，是趋势性的。 相关报告 中观层面，银行将趋势性增加对于一二线按揭配置，改变过往三年按揭向三四 《房地产行业系列深度报告之 六：居民杠杆率国际比较研究》 线倾斜局面：1，商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化；2 ，一 2018-07-10 二线和三四线按揭利率出现结构性差异性变化；3 ，一二线城市杠杆放款速度 《房地产行业系列深度报告之 出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太 五：三四线房价再无周期》 多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转， 2017-07-22 《房地产行业系列深度报告之 这是趋势性的。 一：银行必给地产加杠杆，国际 比较研究》2016-04-29 微观层面，核心城市边际购房杠杆率的小幅提升即可撬动核心城市成交量，不 需要杠杆率的大幅度变化。居民加杠杆是否被限制，是影响核心城市基本面走 ＃emailAuthor ＃ 分析师： 势的最核心关键因素，所以银行按揭重回一二线正面影响较大。同时，一二线 阎常铭 城市二元结构化市场，导致二手房市场按揭额度被进一步压缩，未来随着银行 yanchangming@ 按揭重回一二线，代表市场成交量和价的二手房市场将更为受益。广州和美国 S0190514110001 次贷危机后案例是非常有力证明。 ＃assAuthor ＃ 宏观层面，政策对于一二线和三四线表态和行为出现了结构性逆转，一二线“两 研究助理： 徐鸥鹭 鼓励”，三四线“三打压”，并且是趋势性的。对于一二线，去年底的“因城施 xuoulu@ 策”和近期的“放宽落户”，这都是重要拐点性变化。对于三四线，去年中期 关于棚改应该逐步退出表态、去年底棚改计划同比大幅下降、近期落户政策中 靳璐瑜